El índice se mueve en máximos desde septiembre de 2024 y amenaza con acercarse al 3% este verano si la presión energética mantiene viva la inflación y obliga al BCE a endurecer de nuevo el tono

La tregua hipotecaria empieza a resquebrajarse. Después de meses en los que muchos hogares habían empezado a mirar la revisión de su préstamo con algo menos de angustia, el euríbor ha vuelto a girarse contra los hipotecados. No de forma explosiva, no con el golpe brutal de los peores momentos de 2023, pero sí con la suficiente fuerza como para volver a notarse en la cuenta bancaria.

El euríbor a doce meses, referencia principal de la mayoría de hipotecas variables en España, encara el cierre de mayo en torno al 2,8%, su nivel más alto desde septiembre de 2024. La cifra no es solo un dato técnico para analistas financieros. Es una señal directa para cientos de miles de familias: quienes revisen ahora su hipoteca variable pueden encontrarse con una cuota más alta que la del año pasado.

En una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años, con un diferencial de euríbor más un punto, el salto desde el euríbor de mayo de 2025, situado en torno al 2,08%, hasta el entorno actual del 2,80%, puede elevar la mensualidad desde unos 718 euros hasta aproximadamente 776 euros. La diferencia ronda los 58 euros al mes, es decir, cerca de 700 euros más al año.

No es una catástrofe financiera para todos los hogares, pero sí un nuevo mordisco. Y llega en un momento en el que la vivienda, la cesta de la compra, los suministros y el ahorro familiar ya están sometidos a una presión considerable.

De la esperanza de bajadas al miedo a nuevas subidas

El cambio de clima ha sido rápido. A comienzos de año, el escenario más cómodo para los hipotecados era que el euríbor se estabilizara o incluso bajara suavemente, acompañando una política monetaria menos restrictiva. Pero la realidad internacional ha vuelto a meter ruido en el bolsillo de las familias.

La tensión en Oriente Medio, la presión sobre el precio del petróleo y el temor a problemas de suministro energético han reactivado el miedo a una inflación persistente en la eurozona. Y cuando la inflación amenaza con volver, el Banco Central Europeo se queda sin margen para relajar los tipos. Incluso puede verse obligado a hacer justo lo contrario: endurecerlos.

Ese es el verdadero problema. El euríbor no sube porque sí. Se mueve anticipando lo que los bancos creen que ocurrirá con los tipos de interés. Si el mercado interpreta que el BCE puede subir tipos o mantenerlos altos durante más tiempo, el euríbor responde antes. Y esa respuesta acaba trasladándose a las hipotecas variables.

El dato de mayo confirma que el índice ya ha dejado atrás el suelo que parecía haber encontrado a comienzos de 2026. En febrero se movía en torno al 2,22%. En marzo subió hacia el 2,56%. En abril cerró en el 2,74%. Y en mayo se ha instalado por encima del 2,8%. La tendencia es clara: tres meses consecutivos de subida y un mercado que vuelve a mirar con nerviosismo al BCE.

La factura concreta: más cuota para las revisiones anuales

El impacto depende de cada préstamo. No es lo mismo una hipoteca reciente, con mucho capital pendiente, que una firmada hace quince o veinte años. Tampoco es igual revisar cada seis meses que hacerlo anualmente. Pero la dirección general es evidente: quien revise ahora con el dato de mayo pagará más que si hubiera revisado con el euríbor de hace un año.

En una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, con diferencial de +1%, el tipo aplicado pasaría aproximadamente del 3,08% al 3,81%. La cuota mensual subiría en torno a 58 euros. En doce meses, el sobrecoste se situaría cerca de 700 euros.

En préstamos de mayor importe, el golpe será superior. Una hipoteca de 200.000 euros podría sufrir una subida anual cercana a los 930 euros, con condiciones equivalentes. Y en una de 250.000 euros, el aumento se aproximaría a los 1.160 euros al año.

La cifra exacta variará según capital pendiente, plazo restante, diferencial, sistema de revisión y comisiones. Pero el mensaje es sencillo: el euríbor vuelve a subir lo bastante como para cambiar el presupuesto doméstico.

El 3% vuelve a aparecer en el horizonte

El gran temor de los hipotecados es que el euríbor no se quede en el entorno actual y se acerque de nuevo al 3% durante el verano. No sería una vuelta al pánico de 2023, cuando el índice llegó a superar ampliamente el 4%, pero sí supondría un cambio de expectativas importante.

Ese 3% tiene una fuerza psicológica evidente. Por debajo, el mercado puede interpretar que el índice sigue contenido. Por encima, vuelve la sensación de que la hipoteca variable entra en terreno peligroso, sobre todo para quienes contrataron préstamos en los años en los que el dinero parecía barato para siempre.

La clave estará en tres factores: el precio de la energía, la inflación subyacente y el mensaje del BCE. Si el petróleo se mantiene caro, si el encarecimiento energético se traslada a otros bienes y servicios y si el banco central europeo considera que la inflación se aleja de su objetivo del 2%, el euríbor tendrá difícil bajar con claridad.

El problema no es solo el precio del barril. Es el efecto dominó. Energía más cara significa transporte más caro, producción más cara, alimentos potencialmente más caros y presión sobre los márgenes empresariales. Si todo eso acaba trasladándose al consumidor, el BCE puede interpretar que la inflación vuelve a ser demasiado persistente. Y ahí los hipotecados vuelven a quedar atrapados en una batalla que no han provocado, pero que pagan mes a mes.

Las hipotecas fijas también empiezan a encarecerse

La subida del euríbor no afecta solo a quienes ya tienen una hipoteca variable. También empieza a notarse en quienes buscan comprar vivienda ahora. La banca ha empezado a ajustar sus ofertas y el mercado hipotecario vuelve a endurecerse.

Durante los últimos meses, todavía era posible encontrar hipotecas fijas y mixtas con precios muy competitivos, especialmente para clientes solventes, con buenos ingresos, estabilidad laboral y capacidad de ahorro. Pero esa ventana empieza a estrecharse. Algunas entidades han elevado los tipos de sus hipotecas fijas y mixtas, y otras han reservado las mejores condiciones solo para perfiles muy seleccionados.

Esto introduce una nueva dificultad en un mercado inmobiliario que ya venía tensionado por otro problema mayor: el precio de la vivienda. Comprar casa exige cada vez más ahorro previo, más ingresos estables y mayor capacidad de endeudamiento. Si además la financiación se encarece, el acceso a la vivienda se complica todavía más.

La consecuencia es clara: las familias que ya tienen hipoteca variable miran con inquietud la revisión; las que quieren comprar se encuentran con un crédito menos amable; y las que pensaban cambiar de banco o renegociar condiciones deben hacerlo antes de que las ofertas más atractivas desaparezcan.

Las hipotecas mixtas entran en zona sensible

Uno de los puntos más delicados está en las hipotecas mixtas contratadas hace tres, cinco o diez años. Muchas de ellas ofrecían un primer tramo fijo muy atractivo y después pasaban a variable. Durante un tiempo, ese producto fue visto como una solución cómoda: tranquilidad inicial y posibilidad de beneficiarse más adelante de un euríbor bajo.

El problema llega cuando termina el tramo fijo justo en un momento de euríbor alto o al alza. Quienes firmaron una mixta con un primer periodo cerrado y ahora entren en fase variable pueden encontrarse con una cuota sensiblemente superior a la que venían pagando.

En esos casos conviene revisar la escritura, comprobar cuándo se produce exactamente el cambio de tramo, calcular la nueva cuota con distintos escenarios y comparar si merece la pena renegociar con el banco, subrogar la hipoteca a otra entidad o pasar a tipo fijo.

No siempre compensa moverse. En hipotecas antiguas, con poco capital pendiente, el impacto puede ser limitado. Pero en préstamos recientes o con importes elevados, quedarse quieto puede salir caro. La peor estrategia es no mirar nada hasta que llegue el recibo.

Qué pueden hacer ahora los hipotecados

La primera recomendación es sencilla: hacer números con calma. No basta con saber que el euríbor está en el 2,8%. Hay que calcular el impacto real sobre cada hipoteca. Capital pendiente, plazo restante, diferencial, fecha de revisión y tipo de revisión son los datos que mandan.

La segunda es pedir al banco una simulación por escrito. Muchas familias descubren la subida cuando ya se ha aplicado. Conviene anticiparse y saber con semanas de margen cuál será la nueva cuota.

La tercera es comparar alternativas. Si la hipoteca variable todavía tiene mucho recorrido por delante, puede merecer la pena estudiar una novación, una subrogación o el cambio a tipo fijo o mixto. Ahora bien, no hay que lanzarse a ciegas: una hipoteca fija más cara puede dar tranquilidad, pero también puede hacer pagar de más si el euríbor vuelve a bajar dentro de unos años.

La cuarta es vigilar los productos vinculados. Algunas ofertas hipotecarias parecen atractivas por el tipo de interés, pero exigen seguros, tarjetas, fondos, planes de pensiones o domiciliaciones que encarecen el coste real. El interés nominal no lo cuenta todo. Lo importante es la factura completa.

Y la quinta es no dramatizar, pero tampoco dormirse. El euríbor no está en niveles extremos, pero sí ha cambiado de dirección. Y cuando una hipoteca se revisa al alza, la teoría financiera se convierte en algo muy concreto: menos dinero disponible cada mes.

Un aviso para el verano

El verano será decisivo. Si la inflación se modera, la energía se estabiliza y el BCE mantiene la calma, el euríbor podría moverse en una zona contenida. Pero si la presión energética continúa y el banco central adopta un tono más duro, el índice puede acercarse al 3% o incluso superarlo puntualmente.

Ese escenario no implica necesariamente un nuevo ciclo hipotecario devastador, pero sí obliga a recuperar prudencia. La etapa del dinero barato quedó atrás. Y aunque el euríbor actual está lejos de los picos más duros, la lección de los últimos años es evidente: una hipoteca variable puede cambiar la economía familiar mucho más rápido de lo que muchos imaginaban.

Para los hogares, la palabra clave vuelve a ser previsión. Para los bancos, solvencia. Para el BCE, inflación. Y para miles de hipotecados, una pregunta muy sencilla: cuánto más tendrán que pagar cuando llegue la próxima revisión.

De momento, la respuesta ya empieza a doler: en una hipoteca media, casi 700 euros más al año. No arruina a todos, pero aprieta a muchos. Y en una España donde la vivienda ya se ha convertido en uno de los grandes problemas económicos de las familias, cada subida cuenta.