Un estudio cifra en 43 millones de metros cuadrados la reserva residencial del Principado. El dato parece resolver de golpe el problema de la vivienda, pero esconde una realidad mucho más complicada: buena parte de ese terreno existe en los planes urbanísticos, no como solares preparados para levantar edificios

117.000 viviendas.

La cifra impresiona.

Especialmente en una Asturias donde encontrar un piso a un precio razonable se ha convertido en un problema creciente para jóvenes, familias y personas que buscan alquiler.

Y, sin embargo, según un estudio sobre el mercado inmobiliario, el Principado dispone sobre el papel de suelo suficiente para construir aproximadamente 117.000 nuevas viviendas.

¿Dónde están entonces esas casas?

La respuesta es sencilla y explica buena parte del problema actual de la vivienda:

todavía no existen. Y en muchos casos tampoco existe el suelo preparado para construirlas.

43 millones de metros cuadrados que aparecen en los planes

El estudio calcula que Asturias dispone de unos 43 millones de metros cuadrados —43 kilómetros cuadrados— de suelo con potencial residencial.

Es una de las mayores reservas teóricas detectadas entre los territorios analizados.

Si toda esa capacidad urbanística llegase algún día a desarrollarse, podría albergar alrededor de 117.000 viviendas.

Pero aquí aparece la palabra decisiva:

potencial.

Que un terreno figure en un plan urbanístico como espacio donde pueden construirse viviendas no significa que una promotora pueda llegar mañana, pedir una licencia y empezar a levantar un edificio.

Entre una cosa y otra pueden pasar muchos años.

La diferencia entre un terreno en un mapa y una vivienda

El problema puede explicarse de una manera muy sencilla.

Imaginemos un gran terreno que el planeamiento municipal considera residencial.

Sobre el plano podría albergar cientos de viviendas.

Pero quizá todavía no tenga calles.

Ni alcantarillado.

Ni abastecimiento de agua.

Ni electricidad suficiente.

Ni accesos.

Ni parcelas correctamente delimitadas.

Ni todos los propietarios de acuerdo.

Ni proyecto de urbanización aprobado.

Ni siquiera todas las autorizaciones administrativas necesarias.

Urbanísticamente puede existir capacidad para construir.

En la práctica, todavía no hay un solar donde colocar una grúa.

Esa es precisamente la gran diferencia entre tener suelo residencial y tener suelo listo para edificar.

Antes de construir hay que convertir el suelo en ciudad

Para que muchos de esos 43 millones de metros cuadrados puedan convertirse algún día en viviendas es necesario recorrer previamente un largo camino.

En algunos ámbitos habrá que realizar procesos de reparcelación, reorganizando las propiedades existentes para adaptarlas al futuro desarrollo urbanístico.

Después habrá que urbanizar.

Eso significa construir calles, aceras, iluminación, saneamiento, conducciones de agua, redes eléctricas, telecomunicaciones y conexiones con las infraestructuras existentes.

Habrá que reservar espacios para zonas verdes, equipamientos y servicios.

Y será necesario completar toda la tramitación administrativa correspondiente.

Solo al final aparece el llamado suelo finalista: aquel sobre el que realmente puede comenzar una promoción inmobiliaria.

Y llegar hasta ahí puede llevar años.

La gran paradoja asturiana

El dato deja al descubierto una contradicción difícil de explicar a quien busca actualmente vivienda.

Asturias tiene mucho suelo residencial sobre el papel mientras la oferta real de vivienda sigue siendo limitada.

No son dos afirmaciones incompatibles.

Precisamente ahí está el problema.

La reserva urbanística puede ser enorme y, al mismo tiempo, resultar prácticamente inútil para solucionar una emergencia de vivienda a corto plazo.

Porque una familia necesita un piso este año.

Una pareja que quiere independizarse lo necesita ahora.

Y transformar determinados suelos urbanísticos puede requerir diez, quince o incluso veinte años.

La crisis de vivienda se produce en el presente.

El suelo, muchas veces, pertenece al futuro.

¿Dónde caben exactamente esas 117.000 viviendas?

Esta es ahora la pregunta realmente interesante para Asturias.

El estudio aporta la cifra global de 117.000 viviendas potenciales, pero no permite por sí solo saber cuáles pueden construirse realmente a corto plazo.

Para responder sería necesario conocer el detalle de cada ámbito urbanístico.

Qué concejo concentra ese suelo.

Qué terrenos se encuentran en Oviedo, Gijón, Avilés, Siero, Llanera, las cuencas mineras o el resto de Asturias.

Cuántas viviendas corresponden a sectores ya urbanizados.

Cuántas están en proceso.

Cuántas siguen únicamente contempladas en el planeamiento.

Y, sobre todo, cuánto tiempo y cuánto dinero haría falta para convertir cada uno de esos terrenos en suelo edificable.

Ese desglose es fundamental.

Porque 10.000 viviendas potenciales sobre terrenos ya urbanizados tienen un valor inmediato completamente diferente al de 10.000 previstas en un sector que todavía necesita años de gestión.

Tampoco basta con que exista terreno

Hay otro problema.

Aunque todo ese suelo llegara a estar preparado, alguien tendría que construir las viviendas.

Y para hacerlo la promoción debe resultar económicamente viable.

El precio del terreno, los materiales, la mano de obra, la financiación, los impuestos y los costes de urbanización terminan incorporándose al precio final de cada vivienda.

Por eso desbloquear suelo puede aumentar la oferta, pero no garantiza automáticamente viviendas baratas.

Menos aún vivienda protegida.

Para eso hacen falta políticas específicas, financiación y reserva de suelo destinada a precios asequibles.

Asturias no tiene el mismo problema que Madrid o Barcelona

La situación asturiana presenta además una particularidad.

Asturias dispone de una reserva residencial importante pero no soporta la misma presión demográfica que Madrid, Barcelona o las grandes zonas costeras.

Eso significa que el problema no consiste simplemente en construir las 117.000 viviendas.

Ni mucho menos.

La cuestión es saber cuántas viviendas necesita realmente Asturias, dónde hacen falta y de qué tipo.

Porque levantar miles de pisos donde no existe demanda no solucionaría nada.

Mientras tanto, puede continuar faltando vivienda precisamente en los lugares donde sí la busca la población.

Es otro de los grandes problemas del urbanismo:

tener suelo donde no se necesita y no disponer de vivienda donde sí se necesita.

Las 117.000 casas que Asturias todavía no tiene

Por eso el gran titular del estudio no debería interpretarse como que Asturias dispone de 117.000 viviendas esperando a ser construidas.

No es así.

Lo que tiene es capacidad urbanística teórica para albergarlas.

Convertir esa posibilidad en barrios, calles y hogares exige inversiones millonarias, acuerdos entre propietarios, infraestructuras y una larga sucesión de decisiones administrativas.

El dato, sin embargo, abre una pregunta que merece una respuesta mucho más detallada.

Si Asturias puede albergar sobre el papel 117.000 viviendas nuevas, mientras miles de personas tienen dificultades para encontrar casa:

¿qué parte de ese suelo puede movilizarse realmente y cuánto tardaría en convertirse en viviendas?

Ahí está la verdadera noticia.

No en las 117.000 casas imaginarias que aparecen en los planes.

Sino en descubrir cuántas de ellas podrían dejar de ser un dibujo sobre un mapa y convertirse realmente en un lugar donde vivir.