El BOE publica los dos nuevos decretos de vivienda: el principal entra en vigor este jueves, pero el préstamo del ICO todavía no puede solicitarse. También llegan límites a las subidas del alquiler, deducciones para inquilinos, nuevas reglas para contratos temporales y una prórroga extraordinaria de hasta dos años

Comprar una primera vivienda sin disponer de decenas de miles de euros ahorrados para la entrada es uno de los principales problemas de muchas familias. El Gobierno pretende atacar directamente ese obstáculo con una nueva línea pública de financiación que permitirá obtener hasta 50.000 euros sin intereses ni comisiones para completar la hipoteca bancaria.

Pero hay que distinguir entre que la medida esté aprobada y que el dinero pueda solicitarse.

Los dos nuevos reales decretos-ley fueron publicados este miércoles, 7 de octubre, en el Boletín Oficial del Estado. El paquete principal, el Real Decreto-ley 29/2026, entrará en vigor este jueves, 8 de octubre. Sin embargo, el nuevo mecanismo de financiación denominado TU CASA necesita todavía un acuerdo posterior del Consejo de Ministros que determinará quién puede beneficiarse, los límites económicos, las condiciones concretas y el procedimiento de solicitud. Por tanto, los préstamos todavía no pueden pedirse.

Y esta no es la única novedad. La norma modifica de forma profunda el mercado del alquiler, crea una deducción estatal para determinados inquilinos, endurece la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones, limita determinadas actualizaciones de renta y amplía las protecciones frente a los desahucios.

Para un hogar asturiano, estas son las cuestiones esenciales.

Hasta 50.000 euros, pero no siempre serán 50.000

La nueva línea TU CASA está destinada a quienes compren su primera vivienda habitual mediante hipoteca. No existe en el decreto un límite de edad, por lo que no se trata exclusivamente de una ayuda para jóvenes.

El préstamo público será complementario a la financiación que conceda una entidad bancaria.

La cantidad financiable será el menor de estos dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros.

Eso significa, por ejemplo, que quien compre una vivienda de 150.000 euros podría acceder como máximo a 30.000 euros; en una vivienda de 200.000 euros, hasta 40.000; y a partir de un precio de 250.000 euros se alcanzaría el máximo teórico de 50.000 euros.

El objetivo es precisamente cubrir una parte importante de ese dinero que el banco normalmente no financia con la hipoteca y que obliga al comprador a disponer previamente de ahorros.

Sin intereses y sin comisiones

La ventaja es importante: el préstamo tendrá un tipo de interés del 0% y no podrá cobrar comisiones.

El BOE establece además una duración de financiación de hasta diez años y contempla un período de carencia vinculado al plazo de la hipoteca, con un máximo de treinta años. La articulación exacta de esta devolución deberá concretarse en el desarrollo posterior del programa.

Es importante recalcar que no se trata de una subvención de 50.000 euros.

El Estado presta el dinero. Hay que devolverlo.

No basta con querer comprar una casa

Otro detalle esencial: el programa no sustituye a la hipoteca.

La vivienda tendrá que adquirirse mediante financiación hipotecaria privada y el préstamo público funcionará como complemento. Además, será el Instituto de Crédito Oficial (ICO) el encargado de gestionar el mecanismo y analizar las operaciones conforme a sus políticas de riesgo y a las condiciones que se establezcan.

Por tanto, alguien que no tenga capacidad económica para conseguir una hipoteca bancaria no debe interpretar esta medida como una financiación automática del Estado.

El programa está pensado especialmente para un perfil muy concreto: personas o familias que pueden pagar una hipoteca pero no han conseguido ahorrar suficiente dinero para afrontar la entrada de la vivienda.

¿Quién podrá pedir los 50.000 euros? Aquí está lo que todavía falta

El decreto ya resuelve algunas cuestiones.

Podrán participar compradores de cualquier edad; deberá tratarse de la primera vivienda habitual; tendrá que adquirirse con hipoteca y el préstamo público complementará la financiación privada.

Sin embargo, el BOE deja expresamente para un posterior acuerdo del Consejo de Ministros cuestiones tan importantes como los beneficiarios concretos, los límites económicos, las demás características de la financiación y el procedimiento de solicitud.

Esto significa que todavía no puede afirmarse, por ejemplo, cuál será el límite máximo de ingresos de una persona o familia, si existirán límites diferentes según el número de miembros del hogar, qué precio máximo podrá tener la vivienda o qué documentación habrá que presentar.

Hasta que ese acuerdo se apruebe y el ICO habilite el procedimiento, no existe todavía una solicitud que pueda presentarse.

La letra pequeña más importante: la vivienda queda limitada para siempre en su precio de venta

Esta es probablemente la condición que más debería conocer quien esté pensando en utilizar TU CASA.

La vivienda adquirida mediante este mecanismo tendrá que destinarse a residencia habitual y quedará permanentemente sometida a un precio máximo de transmisión.

Si el propietario decide venderla años después, el precio no podrá superar, como regla general, el precio por el que la compró actualizado conforme a la evolución del IPC. Podrán añadirse determinadas inversiones realizadas en rehabilitación o mejora, pero en las condiciones que establezca posteriormente el Gobierno.

Es decir: recibir financiación pública sin intereses puede facilitar enormemente la compra, pero el comprador acepta a cambio una importante limitación sobre la futura revalorización de la vivienda.

No es un detalle menor.

Una casa adquirida mediante este sistema no podrá venderse libremente años después al precio que marque el mercado si ese precio supera el máximo permitido.

Y si la vivienda se alquilara posteriormente, la renta también deberá mantenerse por debajo del máximo establecido por el sistema estatal de precios de referencia.

Una línea de 10.000 millones de euros

El Gobierno dota el mecanismo con una línea de financiación extraordinariamente elevada: 10.000 millones de euros, gestionados a través del ICO y financiados con cargo al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Además, el sistema podrá reutilizar el dinero recuperado conforme los beneficiarios vayan devolviendo los préstamos.

Es, por tanto, una medida de alcance estatal. Los 10.000 millones no corresponden exclusivamente a Asturias ni existe por ahora una cantidad reservada específicamente para el Principado.

Si vive de alquiler: también hay cambios importantes

El nuevo decreto incorpora varias modificaciones que pueden afectar de forma inmediata o progresiva a miles de inquilinos asturianos.

Una de las principales es una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual.

Podrán acogerse los contratos vigentes cuyo período de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, así como determinados contratos que alcancen el final de sus prórrogas tácitas o se encuentren en tácita reconducción.

El inquilino tendrá que solicitar expresamente esta prórroga y deberá estar al corriente del alquiler y haber pagado regularmente durante los ocho meses anteriores.

Durante esos dos años se mantendrán las condiciones del contrato existente.

El propietario podrá evitar esa prórroga en determinados casos, por ejemplo si ambas partes alcanzan otro acuerdo, firman un contrato nuevo o existe una necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para el propietario o determinados familiares.

También queda fuera la situación en la que propietario e inquilino pacten una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la que se venía pagando.

Las subidas del alquiler quedan limitadas hasta finales de 2027

Hay otra medida de aplicación muy directa.

Para las revisiones anuales de renta que se produzcan desde la entrada en vigor del decreto y hasta el 31 de diciembre de 2027, se establecen nuevos límites.

Si la renta que paga actualmente el inquilino ya está por encima del límite máximo establecido por el sistema estatal de precios de referencia, no podrá incrementarse.

En los demás contratos, propietario e inquilino podrán pactar la actualización. Pero, si no existe acuerdo entre las partes, el incremento no podrá superar el 2%.

Nueva deducción en el IRPF para quienes viven de alquiler

La reforma incorpora también una deducción estatal del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.

Para quienes tengan una base imponible igual o inferior a 23.007,20 euros, la base máxima de la deducción será de 11.630 euros. Eso supone una deducción máxima potencial de 1.163 euros.

Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, la cantidad sobre la que puede aplicarse el 10% va disminuyendo progresivamente.

Existe además otra condición: durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser propietarios de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la casa alquilada, salvo determinadas excepciones, como que una resolución administrativa o judicial impida utilizarla como residencia.

Alquileres temporales: ya no bastará con llamar “de temporada” a un contrato

Otro de los cambios importantes pretende evitar que contratos que en realidad funcionan como alquileres habituales se disfracen jurídicamente de alquileres temporales.

A partir de ahora el contrato temporal deberá expresar la causa real que justifica la temporalidad, y esa causa deberá poder acreditarse.

La carga de demostrar que existe corresponde al propietario.

Si no existe una causa real y justificable, el contrato podrá ser considerado desde el principio como un alquiler de vivienda habitual, con las protecciones correspondientes para el arrendatario.

La duración del alquiler temporal será libremente acordada, pero deberá superar los 31 días y, como regla general, no podrá exceder de doce meses.

Si dura más de doce meses sin una justificación real o se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas personas y sobre la misma vivienda, podrá pasar a considerarse contrato de vivienda habitual.

También se regulan las habitaciones

La nueva legislación alcanza expresamente al alquiler por habitaciones.

Una de las reglas más relevantes establece que la suma de los alquileres cobrados simultáneamente por las diferentes habitaciones de una vivienda no podrá superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa.

Esto intenta cerrar otra vía utilizada en mercados especialmente tensionados: dividir artificialmente una vivienda en varias habitaciones para obtener en conjunto una renta muy superior a la que correspondería al inmueble completo.

Más protección en los desahucios de personas vulnerables

El decreto extiende hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas medidas de suspensión de procedimientos de desahucio cuando exista vulnerabilidad económica y no se disponga de una alternativa habitacional.

La nueva regulación aumenta además la responsabilidad de las administraciones públicas.

En determinados procedimientos por impago, la Administración competente dispondrá de dos meses para proporcionar una alternativa habitacional o asumir las cantidades pendientes y las costas correspondientes.

Si transcurre ese plazo sin alternativa habitacional ni pago, la norma prevé que la Administración pueda quedar subrogada en la posición deudora del inquilino mientras continúe la situación de vulnerabilidad.

El pequeño propietario también recibe incentivos

El decreto no solo introduce obligaciones para los propietarios.

También cambia las reducciones fiscales que pueden aplicarse sobre los rendimientos obtenidos del alquiler y establece porcentajes más favorables para quienes mantengan o reduzcan las rentas.

En determinados nuevos contratos de propietarios que no sean grandes tenedores, una rebaja de más del 5% sobre la renta anterior puede permitir reducciones fiscales que, según las circunstancias, llegan al 70%, 85%, 90%, 95% e incluso al 100% del rendimiento neto positivo.

También se establecen tratamientos especiales cuando se alquila una vivienda por primera vez, cuando el inquilino tiene entre 18 y 35 años, cuando la vivienda se encuentra en una zona tensionada o cuando se destina a alquiler social.

La filosofía es clara: penalizar fiscalmente menos al propietario que acepta un alquiler considerado asequible.

Asturias sí tiene ya zonas oficialmente tensionadas

Esta cuestión es especialmente importante porque algunas de las medidas más intensas de la legislación estatal solo se aplican en zonas formalmente declaradas como mercado residencial tensionado.

Asturias ya cuenta con varias.

El listado oficial incluye el núcleo urbano de Llanes y Posada de Llanes, así como Arenas y Poo, en Cabrales. También están declarados en Llanes los núcleos de Nueva, Poo, Barro y Celorio.

A ellos se suman los barrios gijoneses de La Arena y Cimadevilla, La Magdalena en Avilés y Luanco, en el concejo de Gozón.

Esto significa que un contrato situado en una de estas zonas puede estar sometido a reglas adicionales que no necesariamente afectan de igual manera a una vivienda situada, por ejemplo, en otro barrio o concejo no declarado formalmente tensionado.

El segundo decreto es todavía más importante para quienes llevan años de alquiler

Junto al gran paquete de medidas, el Gobierno ha aprobado un segundo texto, el Real Decreto-ley 28/2026, dedicado específicamente a reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler.

Este decreto modifica profundamente lo que ocurre cuando un contrato alcanza el final de su duración.

La nueva norma establece que, después de transcurridos los cinco años mínimos de contrato —siete cuando el propietario sea una persona jurídica—, si ninguna de las partes comunica su voluntad de terminarlo, el contrato pasará a prorrogarse automáticamente por otros cinco años, o siete cuando el propietario sea una empresa, en lugar del sistema de prórrogas anuales actualmente existente.

Además, el propietario tendrá que comunicar con seis meses de antelación su voluntad de no renovar.

Y aquí aparece otra novedad de enorme importancia.

Si el propietario decide terminar el contrato, puede tener que indemnizar al inquilino

Si el propietario comunica válidamente que no quiere continuar con el alquiler, la nueva norma establece como regla general una indemnización para el arrendatario.

La cantidad será la mayor entre doce mensualidades calculadas conforme al sistema estatal de referencia de precios o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.

Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado en el índice estatal, se utilizará como referencia la renta que esté pagando el inquilino.

No habrá indemnización en determinados casos. Entre ellos, cuando el propietario necesite realmente la vivienda para vivir él mismo o determinados familiares; cuando el inquilino disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio; cuando se firme un nuevo contrato; o cuando el inquilino rechace una oferta de renovación que cumpla las condiciones exigidas por la ley.

Pero esta segunda reforma todavía no está operativa

Y aquí vuelve a ser fundamental distinguir anuncio, publicación y entrada en vigor.

El BOE establece expresamente que este segundo real decreto-ley entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026, no ahora.

Además, como cualquier real decreto-ley, deberá superar su convalidación parlamentaria. Con las Cortes disueltas por la convocatoria electoral, esta función corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.

Por tanto, el régimen de renovaciones de cinco o siete años y las nuevas indemnizaciones al finalizar contratos no deben darse todavía por definitivamente aplicables.

La fecha del 15 de noviembre llegará después del periodo en el que la Diputación Permanente deberá pronunciarse sobre el decreto.

Entonces, ¿qué debe hacer ahora una persona que quiera comprar su primera vivienda en Asturias?

Si está pensando en comprar una vivienda durante las próximas semanas y cree que podría beneficiarse de TU CASA, lo sensato es no formalizar decisiones basándose todavía en que dispondrá de esos 50.000 euros.

La línea existe, está presupuestada y su estructura básica ya está recogida en el BOE, pero todavía falta conocer quién podrá acceder exactamente a ella y cómo se tramitará.

Conviene preparar documentación sobre ingresos, situación patrimonial y financiación bancaria y, sobre todo, esperar al acuerdo del Consejo de Ministros que determinará las condiciones definitivas y a la apertura del procedimiento por parte del ICO.

Tampoco debe confundirse con un regalo público: será financiación que habrá que devolver y que, además, someterá la vivienda adquirida a limitaciones permanentes sobre su futuro precio de venta.

Para muchas familias puede solucionar el principal obstáculo de la compra: conseguir la entrada.

Pero hacerlo tendrá contrapartidas.

Lo que ya sabemos y lo que todavía falta

A fecha de 7 de octubre de 2026, está confirmado que habrá préstamos públicos al 0% y sin comisiones, que podrán alcanzar el 20% del valor de la primera vivienda habitual hasta un máximo de 50.000 euros, que no habrá límite de edad y que la gestión corresponderá al ICO.

También está confirmado que las viviendas financiadas quedarán sujetas permanentemente a límites de precio en futuras ventas.

Lo que todavía no conocemos son los límites de renta de los compradores, el precio máximo de las viviendas que podrán acogerse al sistema, el procedimiento concreto, la documentación necesaria, las posibles incompatibilidades con otras ayudas y la fecha efectiva en la que comenzarán a admitirse solicitudes.

Esas cuestiones tendrán que ser determinadas por el Gobierno antes de que la nueva línea TU CASA pase del BOE a las oficinas bancarias.

Para miles de asturianos interesados en comprar su primera vivienda, esa será ahora la fecha realmente importante.