La Diputación Permanente aprueba por 35 votos frente a 34 el principal paquete de medidas del Gobierno, que amplía hasta 2030 la protección frente a determinados desahucios, permite prorrogar contratos de alquiler durante dos años y limita determinadas subidas de las rentas. El PNV resulta decisivo para salvar el primer decreto y rechazar el segundo. La votación llega apenas 24 horas después de la huelga general por la vivienda y en vísperas de una campaña electoral en la que el acceso a un hogar se ha convertido en una cuestión central.
Jueves, 12 de noviembre de 2026
Un solo voto ha separado este jueves la continuidad de una de las principales reformas de vivienda del Gobierno de su derogación parlamentaria. Y otro voto, el mismo que ha permitido salvar buena parte de las medidas, ha impedido que España avance hacia un sistema de alquileres con renovaciones automáticas prácticamente indefinidas.
La Diputación Permanente del Congreso de los Diputados ha convalidado el principal decreto de vivienda del Ejecutivo por 35 votos a favor y 34 en contra, mientras que ha rechazado el segundo texto, dedicado a la estabilidad de los arrendamientos, por 34 votos favorables y 35 contrarios.
El resultado deja una fotografía política extraordinariamente ajustada y una realidad jurídica que afecta directamente a millones de ciudadanos: una parte importante de las nuevas protecciones de los inquilinos continuará vigente, pero la reforma más ambiciosa de la duración de los contratos de alquiler queda fuera del ordenamiento.
Para Asturias, donde las dificultades de acceso a la vivienda se manifiestan especialmente en las principales ciudades, la votación tiene consecuencias concretas. Desde las familias que temen no poder renovar su contrato de alquiler hasta los jóvenes que intentan reunir el dinero necesario para comprar su primera vivienda, las medidas aprobadas pueden modificar las condiciones del mercado residencial.
Pero el resultado también plantea una cuestión política: ¿qué significa que el Gobierno haya logrado aprobar buena parte de su reforma apenas un día después de una huelga general por la vivienda y cuando faltan 17 días para las elecciones generales del 29 de noviembre?
La respuesta requiere separar tres asuntos: lo que realmente se ha aprobado, lo que ha sido rechazado y el significado político de ambas decisiones.
Una votación partida en dos: el PNV decide el resultado
La clave de la jornada ha estado en el Partido Nacionalista Vasco.
El PNV ha respaldado el decreto general de vivienda, sumándose a PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu y los representantes de la izquierda del Grupo Mixto.
Enfrente se han situado PP, Vox y Junts.
La suma ha permitido convalidar el Real Decreto-ley 29/2026, aprobado por el Consejo de Ministros el pasado 6 de octubre y publicado en el Boletín Oficial del Estado un día después.
Sin embargo, cuando ha llegado la votación del segundo decreto, el PNV ha cambiado de posición.
Los nacionalistas vascos han rechazado la propuesta que pretendía introducir renovaciones automáticas de los alquileres por periodos de cinco o siete años, con importantes indemnizaciones para los inquilinos cuando el propietario decidiese no continuar con el contrato.
Ese cambio ha sido suficiente para invertir el resultado.
Primera votación: 35 síes y 34 noes.
Segunda votación: 34 síes y 35 noes.
Dos votaciones, dos resultados opuestos y un único voto de diferencia en cada una.
1. Los desahucios: protección hasta el 31 de diciembre de 2030
Una de las principales medidas aprobadas es la ampliación hasta finales de 2030 de la protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables que carezcan de una alternativa habitacional.
No significa que todos los desahucios queden prohibidos durante cuatro años.
La norma establece supuestos concretos y distingue entre diferentes tipos de propietarios, situaciones de vulnerabilidad y procedimientos judiciales.
En determinados casos, el tribunal podrá suspender el lanzamiento cuando la persona afectada reúna los requisitos legales y no exista una solución habitacional adecuada.
También se refuerzan los mecanismos de intervención de las administraciones públicas.
En los procedimientos por impago que cumplan las condiciones previstas, la Administración competente podrá intervenir para ofrecer una alternativa habitacional o asumir las cantidades adeudadas.
La finalidad es evitar que la pérdida de ingresos de un hogar vulnerable desemboque directamente en la pérdida de su vivienda sin una solución residencial.
¿Qué supone para Asturias?
La aplicación de esta medida afecta tanto a los juzgados como a los servicios sociales municipales y autonómicos.
En ciudades como Oviedo, Gijón o Avilés, donde una parte de los hogares depende del alquiler, la capacidad de las administraciones para acreditar situaciones de vulnerabilidad y ofrecer alternativas habitacionales será determinante.
La ley proporciona mecanismos de protección, pero su eficacia dependerá también de la disponibilidad de vivienda social y de la rapidez de la intervención administrativa.
2. Hasta dos años más de alquiler: una de las medidas más importantes para los inquilinos
El decreto convalidado establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
La medida afecta a contratos vigentes que cumplan las condiciones legales y cuyos periodos de prórroga finalicen dentro de los supuestos temporales contemplados por la norma.
Entre ellos figuran contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028.
La prolongación no se produce automáticamente en todos los casos: el inquilino debe solicitarla.
Además, debe encontrarse al corriente del pago del alquiler y haber cumplido mensualmente esa obligación durante los ocho meses anteriores.
La prórroga se concede por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, manteniendo las condiciones del contrato.
Existen excepciones, entre ellas determinados acuerdos entre propietario e inquilino, la formalización de un nuevo contrato o la necesidad real y acreditada del arrendador de recuperar la vivienda para uso propio o familiar en los términos legales.
También se contempla la posibilidad de pactar una renovación con una reducción suficiente de la renta.
Un ejemplo práctico en Asturias
Imaginemos una familia de Gijón cuyo contrato de vivienda habitual termina en septiembre de 2027.
Si cumple los requisitos de la norma y solicita la prórroga, podría mantener el contrato durante un periodo adicional de hasta dos años.
La consecuencia es importante porque evita que la finalización del contrato obligue necesariamente a negociar uno nuevo en condiciones de mercado.
En un contexto de encarecimiento de los alquileres, esa continuidad puede proporcionar estabilidad económica a numerosas familias.
No obstante, cada contrato requiere comprobar su fecha de firma, el régimen jurídico aplicable, las prórrogas consumidas y las posibles excepciones.
3. El alquiler no podrá actualizarse libremente en todos los casos: el límite del 2 %
El decreto también establece límites extraordinarios a determinadas actualizaciones anuales del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027.
La norma distingue dos situaciones.
Cuando la renta supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procederá el incremento anual previsto en este régimen.
En los demás casos, propietario e inquilino podrán negociar la actualización.
Si no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2 %.
Esta precisión es fundamental.
No se trata de una congelación universal de todos los alquileres ni de una reducción automática de las rentas existentes.
Es una limitación de las actualizaciones anuales sometidas a la nueva regulación.
Para los arrendatarios asturianos, la diferencia puede ser relevante cuando llegue la fecha de revisión anual de sus contratos.
La aplicación concreta dependerá de las características del arrendamiento y de los índices que correspondan.
4. Alquiler de habitaciones y contratos temporales: nuevas restricciones contra los abusos
Una de las transformaciones más importantes afecta al alquiler de temporada y al alquiler por habitaciones.
El Gobierno pretende evitar que determinadas modalidades contractuales se utilicen para eludir las protecciones del alquiler de vivienda habitual.
A partir de la nueva regulación, los contratos temporales deberán responder a una necesidad real y acreditable.
No bastará con denominar un contrato «de temporada» para excluirlo automáticamente de las garantías del arrendamiento habitual.
Con carácter general, la duración del alquiler temporal deberá superar los 31 días y no exceder los doce meses, aunque existen excepciones cuando la causa de temporalidad se mantiene justificadamente.
La norma también contempla la conversión al régimen de vivienda habitual cuando no exista una causa temporal acreditada o se produzcan determinadas sucesiones de contratos.
El alquiler por habitaciones también cambia
Se establece que la suma de las rentas cobradas por las habitaciones de una misma vivienda no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento completo del inmueble.
Esto pretende evitar situaciones en las que dividir una vivienda en habitaciones permita multiplicar artificialmente los ingresos del propietario.
El cambio resulta especialmente relevante en ciudades universitarias.
Oviedo y Gijón, por su población estudiantil, sus centros educativos y la movilidad de trabajadores, son dos mercados donde esta regulación puede tener consecuencias.
La dificultad práctica estará en determinar correctamente la renta de referencia de la vivienda completa y garantizar el cumplimiento de la norma.
5. Hasta 50.000 euros para comprar una primera vivienda: cómo funciona realmente
Otra de las medidas con mayor repercusión potencial es la creación del mecanismo de financiación denominado «TU CASA».
El programa contempla préstamos públicos complementarios a la financiación hipotecaria privada.
Su objetivo es ayudar a quienes pueden afrontar una hipoteca, pero encuentran dificultades para reunir el dinero necesario para acceder a su primera vivienda habitual.
Los préstamos podrán cubrir el menor de estos dos importes:
-
El 20 % del valor de la vivienda.
-
Un máximo de 50.000 euros.
La financiación se establece sin intereses ni comisiones, con un periodo de carencia vinculado a la duración de la hipoteca y un máximo de treinta años, seguido de un plazo de reintegro de hasta diez años.
El mecanismo será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial.
El decreto incorpora una dotación extraordinaria de 10.000 millones de euros.
Sin embargo, hay dos precisiones fundamentales.
Primera: no son 50.000 euros regalados. Se trata de financiación que deberá devolverse.
Segunda: la aprobación parlamentaria no implica que cualquier ciudadano pueda solicitar inmediatamente el préstamo.
Las condiciones definitivas de acceso, los beneficiarios y determinados procedimientos deberán concretarse mediante los instrumentos previstos en la regulación.
Además, las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sujetas a limitaciones permanentes en su precio de transmisión.
Esto significa que quien reciba la financiación no podrá vender posteriormente la vivienda a cualquier precio.
¿Por qué interesa especialmente en Asturias?
El programa puede resultar relevante para jóvenes trabajadores y familias que desean adquirir una vivienda en Oviedo, Gijón, Avilés o los concejos del área central.
Para muchos compradores, la dificultad no consiste únicamente en pagar una cuota hipotecaria mensual, sino en disponer del ahorro inicial exigido para formalizar la operación.
La financiación pública pretende reducir esa barrera.
La cuestión será comprobar cuántos compradores cumplen finalmente los requisitos y cómo se articula la colaboración con las entidades financieras.
6. Deducciones fiscales para los inquilinos
La norma introduce una deducción estatal en el IRPF del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual para determinados contribuyentes.
La medida está condicionada a la renta.
Podrán acogerse, con los requisitos establecidos, contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
Para quienes tengan una base imponible igual o inferior a 23.007,20 euros, la base máxima de deducción será de 11.630 euros anuales.
Por encima de ese umbral, la base deducible se reducirá progresivamente hasta el límite establecido.
La deducción máxima teórica en el primer tramo alcanzaría, por tanto, los 1.163 euros anuales.
También existen requisitos relacionados con la titularidad o los derechos de uso sobre otras viviendas.
La aplicación efectiva dependerá de la situación fiscal de cada contribuyente.
7. Incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan los alquileres
El decreto no contiene únicamente medidas dirigidas a los inquilinos.
También establece incentivos para propietarios que contribuyan a reducir las rentas.
En determinados supuestos, las reducciones fiscales sobre los rendimientos del alquiler podrán alcanzar el 100 %, siempre que se cumplan las condiciones exigidas.
El planteamiento del Gobierno consiste en utilizar los impuestos para favorecer que los propietarios mantengan sus viviendas en el mercado residencial y reduzcan los precios.
La cuestión económica es si el ahorro fiscal será suficiente para compensar, en cada caso, la reducción de ingresos que supone cobrar una renta menor.
Su eficacia dependerá de la respuesta de los propietarios y de las condiciones concretas de aplicación.
8. Más restricciones a las operaciones inmobiliarias especulativas
El decreto introduce limitaciones hasta el 31 de diciembre de 2030 para determinadas adquisiciones inmobiliarias realizadas por grandes tenedores y entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras hipotecarias depreciadas.
La regulación restringe operaciones en las que se adquieran viviendas por una contraprestación inferior al 70 % de su valor de mercado.
No supone una prohibición general de que los fondos de inversión compren viviendas.
La limitación se refiere a determinadas entidades y operaciones, con excepciones expresamente previstas.
Entre ellas figuran adquisiciones destinadas a vivienda social o asequible durante el periodo mínimo establecido.
La norma pretende reducir determinadas estrategias de adquisición de activos inmobiliarios a precios muy inferiores a los de mercado.
9. Viviendas turísticas, fiscalidad y municipios
El paquete aprobado también introduce modificaciones fiscales relacionadas con las viviendas turísticas y el mercado residencial.
Entre ellas se contempla que determinados ayuntamientos situados en zonas declaradas de mercado residencial tensionado puedan establecer recargos específicos en el IBI de inmuebles destinados al alojamiento turístico.
Los recargos pueden variar según el número de viviendas turísticas del titular y alcanzar, en determinados supuestos, hasta el 150 % de la cuota líquida del impuesto.
No se trata de un incremento automático aplicable desde hoy a todas las viviendas turísticas de España.
Su aplicación depende, entre otros factores, de la ubicación del inmueble, de las condiciones legales y de las decisiones municipales correspondientes.
En Asturias, donde el crecimiento de los alojamientos turísticos ha generado debates sobre el acceso a la vivienda residencial, estas medidas abren una nueva vía de intervención pública.
El alcance efectivo dependerá de la situación jurídica de cada municipio y de sus decisiones fiscales.
10. El decreto que no ha salido adelante: alquileres indefinidos e indemnizaciones de doce mensualidades
Esta es la gran diferencia entre las dos votaciones.
El segundo decreto pretendía introducir un sistema de renovaciones automáticas sucesivas de los contratos de alquiler.
Una vez agotados los periodos iniciales, los arrendamientos podrían continuar mediante nuevas prórrogas de cinco años, o siete cuando el propietario fuese una persona jurídica.
El arrendador conservaría determinadas posibilidades de recuperar la vivienda, pero la decisión de no renovar quedaría sometida a condiciones mucho más exigentes.
En determinados supuestos, tendría que indemnizar al inquilino.
La indemnización prevista tomaba como referencia, entre otros criterios, un mínimo equivalente a doce mensualidades de renta.
La propuesta generó un intenso debate.
Sus defensores sostenían que proporcionaría mayor seguridad residencial y reduciría la incertidumbre de quienes viven de alquiler.
Sus detractores advertían de que una regulación tan restrictiva podía reducir los incentivos para ofrecer viviendas en arrendamiento y trasladar parte del mercado hacia otras fórmulas.
El PNV se situó entre los grupos contrarios a esta segunda reforma.
Con su rechazo parlamentario, el decreto no podrá entrar en vigor el 15 de noviembre, como estaba inicialmente previsto.
La consecuencia es que se mantienen las reglas generales de duración contractual, modificadas por las prórrogas extraordinarias y demás protecciones del decreto que sí ha sido convalidado.
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