El Congreso tumba los dos decretos de vivienda: cae la prórroga que afectaba a 41.917 alquileres asturianos
PP, Vox, Junts y UPN rechazan el principal paquete de medidas por 178 votos frente a 172; el segundo decreto cae por 184 a 166 al sumarse también PNV y Coalición Canaria al ‘no’. Desaparecen la nueva prórroga de los alquileres, límites extraordinarios a las actualizaciones, medidas sobre desahucios vulnerables y la reforma de los contratos de temporada y habitaciones. Queda además una insólita incertidumbre jurídica para quienes se acogieron a alguna medida mientras estuvo vigente.
La protección extraordinaria que podía alcanzar a 41.917 contratos de alquiler en Asturias ha durado apenas unas horas.
El Congreso de los Diputados ha rechazado este viernes los dos reales decretos-ley aprobados por el Gobierno para intervenir sobre diferentes aspectos de la crisis de vivienda.
El primero, el más amplio y el que contenía la mayor parte de las medidas, ha sido rechazado por 178 votos frente a 172. Votaron en contra PP, Vox, Junts y UPN. PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV, Podemos, Coalición Canaria y Compromís respaldaron la convalidación.
El segundo decreto, dedicado fundamentalmente a aumentar la estabilidad de los contratos de alquiler, tampoco salió adelante: 184 votos en contra y 166 a favor. En este caso PNV y Coalición Canaria, que habían apoyado el primer texto, votaron también en contra.
Las dos derrotas convierten en papel mojado —una vez formalizada la derogación— buena parte de las novedades que habían entrado en vigor entre el jueves y este mismo viernes.
Y para Asturias hay una cifra particularmente importante.
41.917 contratos que podían optar a una nueva prórroga
La estimación difundida antes de la votación situaba en 41.917 los contratos asturianos potencialmente beneficiados por la posibilidad de prolongar determinados alquileres que finalizasen antes del 31 de diciembre de 2028.
En España eran cerca de 1,9 millones de contratos.
No significa que 41.917 familias asturianas estuvieran obligatoriamente a punto de perder su vivienda ni que todas hubieran solicitado la extensión.
Significa que ese era el universo de contratos que potencialmente podía beneficiarse de la medida.
El primer decreto permitía, bajo determinadas condiciones y a petición del arrendatario, una prórroga extraordinaria por periodos anuales hasta un máximo de dos años para contratos cuyo periodo obligatorio, tácito o de reconducción terminase antes de finales de 2028.
El inquilino debía encontrarse al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
Con el rechazo parlamentario, esa nueva protección no continuará aplicándose con carácter general.
No cae sólo la prórroga
El número de los 41.917 contratos es probablemente el dato que más directamente afecta a Asturias, pero el decreto rechazado iba mucho más allá.
Introducía una regulación específica para los alquileres de temporada y por habitaciones, destinada a impedir que contratos que en realidad cubrieran una necesidad de vivienda habitual se utilizaran formalmente como temporales.
La norma exigía que la temporalidad tuviese una causa real y acreditable y establecía, entre otras cuestiones, que la suma de los alquileres de habitaciones de una misma vivienda no pudiera superar el alquiler que correspondería al piso completo.
También establecía hasta finales de 2027 una limitación extraordinaria de determinadas actualizaciones de renta. En ausencia de acuerdo entre propietario e inquilino, el incremento no podía superar el 2% en los supuestos contemplados por el decreto.
Ese régimen extraordinario también decae.
Cambia otra vez el panorama de los desahucios
Otra de las partes más sensibles del primer decreto era la protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
La norma establecía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados procedimientos cuando la persona afectada se encontrara en situación de vulnerabilidad y el propietario respondiera a las características específicamente definidas en el decreto para determinadas entidades dedicadas a la compra de inmuebles o carteras de préstamos.
También contemplaba mecanismos para aquellos procedimientos en los que existiera vulnerabilidad y la Administración competente no hubiese proporcionado una alternativa habitacional.
Con la derogación del real decreto-ley, esas nuevas disposiciones dejan de constituir el marco extraordinario que pretendía implantar el Gobierno.
También desaparecen medidas que beneficiaban a propietarios
El rechazo no afecta exclusivamente a medidas favorables a los inquilinos.
El primer decreto contenía también incentivos fiscales para propietarios que redujeran o contuvieran las rentas, así como diferentes porcentajes de reducción sobre los rendimientos netos del alquiler dependiendo de la situación del contrato, la renta y las características del arrendatario.
Además incluía medidas fiscales para intentar incrementar la oferta de vivienda asequible y tratamientos específicos para determinadas transmisiones de viviendas al sector público.
Por tanto, la votación no elimina un paquete de medidas exclusivamente restrictivas para los propietarios: también caen los incentivos que el Gobierno había incorporado para tratar de compensar parte de esas obligaciones.
Y el segundo decreto apenas ha sobrevivido unas horas
La historia del segundo texto es todavía más singular.
El Real Decreto-ley 27/2026 fue publicado el jueves 1 de octubre y entró en vigor este viernes, 2 de octubre, precisamente el mismo día en que el Congreso lo ha rechazado.
Modificaba el sistema de finalización y renovación de los contratos de vivienda habitual.
Tras agotarse los cinco años de duración mínima —siete cuando el arrendador fuese una persona jurídica— introducía un sistema de mayor estabilidad contractual y modificaba las condiciones bajo las que el propietario podía poner fin al arrendamiento.
La norma también interactuaba con la prórroga extraordinaria del primer decreto, hasta el punto de que la entrada en vigor de este segundo texto había vuelto todavía más compleja la situación jurídica durante estas horas.
Ahora ambos han sido rechazados.
El extraño problema de quienes enviaron un burofax ayer
Pero hay una consecuencia inesperada que no se resuelve simplemente diciendo que las normas han desaparecido.
¿Qué sucede con quienes se acogieron a ellas mientras estaban legalmente vigentes?
El primer decreto entró en vigor el jueves 1 de octubre. El segundo lo hizo este viernes.
Durante ese pequeño intervalo temporal hubo inquilinos que pudieron remitir comunicaciones solicitando una prórroga, y abogados que pudieron pedir la suspensión de algún procedimiento de desahucio amparándose en las nuevas disposiciones.
Y ahí existe ya un debate jurídico.
Un real decreto-ley produce efectos durante el periodo en que está vigente, aunque posteriormente el Congreso se niegue a convalidarlo. Sin embargo, habrá que determinar caso por caso cuándo nació exactamente el derecho y si cumplía todas las condiciones exigidas.
La derogación deberá publicarse ahora en el Boletín Oficial del Estado.
Hasta que tribunales y especialistas terminen de delimitar los efectos producidos durante estas horas, queda por tanto un pequeño territorio jurídico todavía incierto.
Para Asturias, vuelta al escenario anterior
Para un arrendatario asturiano que no haya realizado ninguna actuación bajo las nuevas normas durante su brevísima vigencia, la consecuencia práctica es más sencilla.
No contará con la nueva prórroga extraordinaria planteada para los contratos que finalizasen antes de finales de 2028.
Los 41.917 contratos eran una estimación de contratos potencialmente prorrogables, no de personas que fueran a utilizar necesariamente ese mecanismo.
Y hay que subrayar algo igualmente importante: no desaparece toda la legislación de protección del alquiler ni toda la Ley de Vivienda.
Lo que caen son las modificaciones y medidas extraordinarias contenidas en estos dos reales decretos-ley.
Continúan vigentes las normas anteriores que no dependían de ellos.
La diferencia es importante para evitar una conclusión errónea: desde ahora los alquileres asturianos no quedan «sin ley». Vuelven al marco normativo anterior a estos dos decretos en aquellas materias que éstos habían modificado.
Junts mantiene su rechazo y presenta una propuesta alternativa
Los siete diputados de Junts terminaron siendo decisivos para el resultado del primer decreto.
Su portavoz, Míriam Nogueras, mantuvo el voto negativo pese a las negociaciones de última hora y pidió al Gobierno que retirara ambos textos y negociara uno nuevo.
Junts sostiene que las medidas no resuelven adecuadamente la especulación, pueden reducir la oferta de alquiler y no contienen suficientemente determinadas compras realizadas por grandes fondos. La formación ha presentado además una propuesta alternativa al Gobierno.
El Ejecutivo defendió que había incorporado buena parte de las demandas planteadas durante la negociación y ofreció incluso convalidar el primer decreto para tramitarlo inmediatamente después como proyecto de ley y permitir modificaciones.
Junts mantuvo finalmente su rechazo.
PP, Vox y UPN también votaron contra el primer decreto.
PNV y Coalición Canaria optaron por respaldarlo, aunque expresaron críticas sobre su contenido; ambos rechazaron posteriormente el segundo.
Una derrota parlamentaria que abre otro problema al Gobierno
La votación tiene además una dimensión política evidente.
El Gobierno no ha logrado reunir una mayoría parlamentaria para una de las iniciativas que había situado en el centro de su respuesta a la crisis de vivienda.
Eso no implica jurídicamente la caída del Gobierno ni obliga a convocar elecciones.
La derrota de un real decreto-ley en el Congreso simplemente provoca su derogación. La continuidad del Ejecutivo y una eventual disolución de las Cortes son cuestiones constitucional y políticamente diferentes.
Sí existe, en cambio, un debate abierto dentro y fuera del PSOE sobre la conveniencia de anticipar las elecciones.
Dirigentes de la oposición han reclamado una convocatoria electoral, mientras dentro del bloque del Gobierno se analiza el alcance de la derrota parlamentaria y la dificultad creciente para sacar adelante determinadas iniciativas.
Hasta ahora Pedro Sánchez no ha anunciado una convocatoria electoral.
Ese matiz es fundamental: después de la votación puede hablarse de una crisis parlamentaria en torno a estos dos textos y de un debate político sobre la continuidad de la legislatura, pero no de elecciones convocadas ni de una decisión tomada.
48 horas que dejan otra vez el problema sin resolver
El episodio deja una situación poco habitual.
El primer real decreto se publicó el miércoles, comenzó a aplicarse el jueves y ha sido rechazado el viernes.
El segundo se publicó el jueves, entró en vigor este viernes y ha sido rechazado ese mismo día.
En apenas 48 horas, España ha pasado de anunciar una reforma muy amplia del mercado residencial a regresar, en gran medida, al marco anterior.
Y para Asturias la consecuencia puede resumirse en una cifra muy concreta:
41.917 contratos de alquiler habían sido identificados como potenciales beneficiarios de una nueva protección extraordinaria.
Esa protección, salvo para las situaciones jurídicas que puedan haberse consolidado durante la breve vigencia de las normas, no continuará después de la derogación de los decretos.
Ahora la cuestión ya no es qué aprobaría el Congreso.
La cuestión es qué nueva propuesta puede reunir una mayoría suficiente y cuánto tardará en llegar, mientras propietarios e inquilinos vuelven a regirse por las normas anteriores en un mercado asturiano que no ha dejado de tensionarse durante esta batalla parlamentaria.
