El Principado prepara una deducción de hasta 5.000 euros en el IRPF para comprar o rehabilitar la primera vivienda habitual y plantea eliminar la tributación sobre los primeros 150.000 euros de la compra. El paquete incluye también ventajas para las donaciones familiares destinadas a vivienda y un fuerte incremento fiscal para segundas y terceras residencias

Comprar la primera vivienda en Asturias podría salir varios miles de euros más barato si finalmente entran en vigor las medidas anunciadas por el Gobierno del Principado.

Y no se trata únicamente de la deducción de hasta 5.000 euros que concentra los titulares.

El paquete presentado por el presidente asturiano, Adrián Barbón, durante el Debate de Orientación Política incluye tres medidas distintas dirigidas a quienes accedan a su primera vivienda habitual:

una nueva deducción autonómica de hasta 5.000 euros en el IRPF; tipo cero sobre los primeros 150.000 euros de la primera vivienda habitual en Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; y una reducción del 100% sobre los primeros 150.000 euros de determinadas donaciones familiares destinadas a comprar esa vivienda.

En dirección contraria, el Ejecutivo quiere aumentar la fiscalidad sobre las viviendas que no constituyan la primera residencia: un 10% para la segunda vivienda y un 12% para la tercera y sucesivas, de acuerdo con el anuncio realizado en la Junta General.

El planteamiento supone un cambio importante en la fiscalidad inmobiliaria asturiana.

Pero conviene hacer una advertencia desde el principio:

todavía no puede solicitarse ninguna de estas nuevas ventajas.

Son medidas anunciadas políticamente que deberán convertirse en normativa, y será entonces cuando se conozcan todos los requisitos, límites de renta, fechas de aplicación, incompatibilidades y demás condiciones.

1. Hasta 5.000 euros de deducción en el IRPF

La medida probablemente más fácil de entender es también una de las que más preguntas plantea.

El Principado creará una nueva deducción autonómica en el IRPF de hasta 5.000 euros para quienes adquieran o rehabiliten su primera vivienda habitual.

La deducción se aplicaría en el ejercicio fiscal en el que se realice la compra o la rehabilitación.

Es decir, una persona que compre su primera vivienda en el ejercicio en el que la medida entre en vigor podría aplicar el beneficio cuando presente la declaración correspondiente a ese año, siempre que reúna los requisitos que finalmente establezca la norma.

Atención: no significa que el Principado vaya a entregar un cheque de 5.000 euros

Esta distinción es fundamental.

Se ha anunciado una deducción en el IRPF, no una subvención directa de 5.000 euros.

Por tanto, todavía habrá que conocer cuestiones esenciales:

• qué porcentaje de la inversión podrá deducirse;

• cuáles serán los límites de renta;

• qué gastos podrán formar parte de la base;

• qué requisitos deberá cumplir la vivienda;

• cómo se tratará una compra realizada por dos propietarios;

• qué ocurrirá si el contribuyente no tiene cuota suficiente en el IRPF;

• y si existirá alguna posibilidad de arrastrar cantidades no utilizadas a ejercicios posteriores.

Nada de eso se ha detallado todavía públicamente.

Por tanto, 5.000 euros es el máximo anunciado, no necesariamente la cantidad que recibirá automáticamente cualquier comprador.

2. La otra gran medida: cero impuestos sobre los primeros 150.000 euros

Probablemente aquí esté una de las novedades con mayor repercusión inmediata sobre el dinero necesario para comprar una casa.

El Gobierno asturiano plantea aplicar un tipo cero a los primeros 150.000 euros del precio de adquisición de la primera vivienda habitual en los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La diferencia puede ser considerable.

Actualmente, en la compraventa ordinaria de un inmueble usado en Asturias, el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es del 8% hasta los 300.000 euros, del 9% entre 300.000 y 500.000 y del 10% para la parte superior a 500.000 euros. Existen ya tipos reducidos para determinados colectivos, como jóvenes, familias numerosas o monoparentales y adquisiciones en determinadas zonas rurales.

Eso permite hacerse una idea de la dimensión que podría tener el cambio.

Una vivienda usada de 120.000 euros: hasta 9.600 euros en juego

Pensemos en un comprador que adquiere por primera vez una vivienda habitual usada por 120.000 euros y al que actualmente le correspondiera el tipo general del 8%.

Con el sistema general vigente:

120.000 × 8% = 9.600 euros de ITP.

Si la futura regulación establece efectivamente un tipo cero para esos primeros 150.000 euros y ese comprador cumple todos los requisitos:

ITP sobre esos 120.000 euros: 0 euros.

La diferencia teórica sería de 9.600 euros.

No estamos hablando ya de una pequeña deducción fiscal.

Estamos hablando de una cantidad capaz de modificar sustancialmente el dinero que una familia necesita tener ahorrado antes de acudir al notario.

Este cálculo es ilustrativo: determinados compradores ya pueden beneficiarse actualmente de tarifas reducidas, por lo que el ahorro real dependerá de la situación personal y de cómo quede finalmente redactada la nueva regulación.

¿Y si la casa cuesta más de 150.000 euros?

Aquí aparece otra cuestión importante.

Barbón habló expresamente de aplicar el tipo cero sobre los primeros 150.000 euros.

Eso significa que no debe interpretarse el anuncio como una exención automática de todo el impuesto para cualquier vivienda, independientemente de su precio.

Por ejemplo, en una vivienda de 200.000 euros, los primeros 150.000 podrían quedar sometidos al nuevo tipo cero, mientras que habría que conocer qué tributación correspondería a los 50.000 restantes.

La norma definitiva deberá establecer exactamente cómo se realiza ese cálculo.

Pero la frontera de los 150.000 euros será una de las cifras esenciales de la futura reforma.

IRPF + impuesto de compra: el beneficio total podría superar ampliamente los 5.000 euros

Y aquí está uno de los aspectos más interesantes del anuncio.

Los 5.000 euros de deducción en el IRPF no son necesariamente todo el beneficio fiscal.

Son una medida distinta de la rebaja de Transmisiones Patrimoniales.

Si la normativa definitiva permite aplicar ambas y una persona cumple los correspondientes requisitos, el beneficio fiscal conjunto podría superar ampliamente esos 5.000 euros.

Utilizando de nuevo únicamente como ejemplo una vivienda usada de 120.000 euros sometida actualmente al tipo general del 8%:

Impuesto teórico actual de transmisiones: 9.600 euros.

A eso podría añadirse posteriormente la nueva deducción autonómica del IRPF de hasta:

5.000 euros.

En términos puramente ilustrativos, el impacto conjunto podría alcanzar 14.600 euros.

Pero sería incorrecto presentar hoy esos 14.600 euros como un ahorro garantizado.

Habrá que esperar al texto normativo para saber en qué condiciones pueden acumularse los beneficios y quién puede aprovechar íntegramente la deducción del IRPF.

3. Si tus padres te ayudan a comprar la vivienda, aparece otra ventaja fiscal

El paquete anunciado incluye otra medida que puede tener una importancia enorme para muchas familias.

El Principado plantea aplicar una reducción del 100% sobre los primeros 150.000 euros en transmisiones lucrativas entre familiares directos cuando el dinero se destine a la adquisición de la vivienda habitual.

Traducido al lenguaje cotidiano:

la medida está pensada para situaciones en las que padres u otros familiares directos aporten dinero para que una persona pueda comprar su vivienda habitual.

En España, regalar dinero a un hijo para que compre una casa no es fiscalmente invisible.

Es una donación y está sometida al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Con la reforma anunciada, los primeros 150.000 euros destinados a esa primera vivienda habitual recibirían el tratamiento fiscal favorable anunciado.

De nuevo, habrá que esperar a conocer la letra pequeña.

Entre otras cuestiones deberá establecerse qué parentescos están comprendidos exactamente, cómo deberá acreditarse el destino del dinero, durante cuánto tiempo deberá mantenerse la vivienda como habitual y qué documentación será necesaria.

Un escenario muy distinto para quien compra su primera casa

El objetivo del diseño anunciado es establecer una separación fiscal mucho más pronunciada entre dos tipos de comprador.

Por una parte:

quien compra su primera vivienda para vivir en ella.

Por otra:

quien compra una segunda, tercera o sucesivas viviendas.

El primero podría beneficiarse simultáneamente de varias ventajas.

El segundo pagaría más.

4. Comprar una segunda vivienda: el impuesto subiría al 10%

El Gobierno asturiano pretende establecer un tipo agravado del 10% para la compra de una segunda vivienda.

La diferencia respecto al régimen general actual puede apreciarse fácilmente con otro ejemplo.

Una vivienda usada de 200.000 euros, sometida actualmente al tipo general del 8%, genera una cuota de aproximadamente:

16.000 euros.

Si una segunda residencia del mismo precio pasara a tributar íntegramente al 10%:

20.000 euros.

Es decir:

4.000 euros más.

El ejemplo parte de una aplicación directa del porcentaje anunciado y deberá revisarse cuando se conozca la regulación definitiva.

5. La tercera vivienda y las siguientes: hasta el 12%

El escalón fiscal será todavía mayor para quien acumule más inmuebles.

El anuncio del Principado establece un tipo del 12% para la tercera vivienda y sucesivas.

Sobre una adquisición de 200.000 euros, una aplicación simple del 12% supondría:

24.000 euros de impuesto.

Frente a los 16.000 euros correspondientes al 8% general actual, serían 8.000 euros adicionales.

La intención declarada del Gobierno es utilizar también la fiscalidad para desincentivar determinadas compras de carácter inversor y actuar contra la especulación inmobiliaria. Esa es la justificación expresada por el presidente del Principado; sus efectos reales dependerán tanto de la regulación final como del comportamiento posterior del mercado.

¿Entraría una vivienda nueva?

Hay otra distinción que puede convertirse en fuente de confusión.

Una vivienda usada adquirida a un particular está normalmente sometida al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Una vivienda nueva adquirida a un promotor funciona fiscalmente de otra manera: está sometida a IVA y, en determinados supuestos, a Actos Jurídicos Documentados.

El anuncio del Principado se refiere expresamente a establecer un tipo cero sobre los primeros 150.000 euros en Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Actualmente, el tipo general asturiano de AJD para los documentos notariales sujetos al impuesto es del 1,2%, aunque existen tipos reducidos en determinadas operaciones.

Habrá que conocer la regulación definitiva para determinar exactamente cómo opera el nuevo beneficio en cada modalidad de compra.

¿Quién tendrá derecho exactamente a los 5.000 euros?

Esta es ahora mismo la gran pregunta.

El anuncio habla de personas que quieran adquirir o rehabilitar su primera vivienda habitual.

Pero todavía falta conocer la letra pequeña.

Entre las cuestiones que deberá resolver la regulación están la existencia o no de una edad máxima, posibles límites de renta, el precio máximo de la vivienda, los requisitos de residencia en Asturias, cuánto tiempo deberá mantenerse como vivienda habitual o qué se entenderá exactamente por «primera vivienda».

También deberá aclararse qué sucede con alguien que fue propietario hace años de una pequeña participación en otro inmueble, recibió una vivienda por herencia o posee una parte indivisa de una propiedad familiar.

Son situaciones relativamente frecuentes y pueden determinar quién entra y quién queda fuera del beneficio.

Comprar no será lo mismo que rehabilitar

La deducción del IRPF anunciada tiene además una característica especialmente interesante:

no se limita a la adquisición.

También alcanzará a la rehabilitación de la primera vivienda habitual.

Eso abre el beneficio a operaciones muy diferentes de la compra convencional y podría tener especial relevancia en Asturias, donde existe un importante parque de viviendas antiguas y numerosos inmuebles que necesitan reformas antes de poder convertirse en residencia habitual.

Sin embargo, también habrá que definir qué entiende la futura norma por rehabilitación.

No necesariamente cualquier reforma doméstica tiene jurídicamente esa consideración.

No entra en vigor por haberlo anunciado Barbón

Este es posiblemente el aviso más importante para alguien que esté ahora mismo buscando casa.

El anuncio se produjo el 22 de septiembre de 2026 en la primera jornada del Debate de Orientación Política General en la Junta General del Principado. El debate parlamentario continúa y las propuestas deberán traducirse después en las correspondientes normas tributarias.

Por tanto:

quien firme hoy una compraventa no debe dar por hecho que podrá acogerse retroactivamente a estas ventajas.

La fecha exacta de entrada en vigor será decisiva.

Y puede convertirse en una cuestión especialmente importante para compradores que estén negociando ahora mismo una vivienda pero todavía no hayan firmado la operación.

Las cinco preguntas que deberá contestar ahora el Principado

Hay cinco datos que determinarán el verdadero alcance de la reforma:

cuándo entra en vigor; qué límites de renta tendrá; quién se considera comprador de primera vivienda; si las distintas ventajas fiscales son acumulables; y cómo se aplica exactamente el límite de 150.000 euros.

Hasta que esos puntos aparezcan negro sobre blanco en la normativa, cualquier cálculo individual debe considerarse orientativo.

Una reforma capaz de cambiar cuánto dinero necesitas tener ahorrado

El impacto potencial va mucho más allá de la declaración de la renta.

Uno de los principales obstáculos para comprar una vivienda no es únicamente poder afrontar una hipoteca.

Es llegar a la operación con suficiente dinero ahorrado.

Los bancos no suelen financiar todos los gastos asociados a una compraventa y los impuestos deben afrontarse con recursos propios.

Por eso eliminar o reducir sustancialmente el impuesto correspondiente a los primeros 150.000 euros puede tener un efecto inmediato sobre la barrera de entrada.

En una operación de vivienda usada sujeta al tipo general actual, hablamos potencialmente de miles de euros que el comprador ya no tendría que desembolsar al formalizar la adquisición, siempre que la medida se apruebe en los términos anunciados.

Y después llegaría una segunda vía:

hasta otros 5.000 euros a través del IRPF.

Es esa combinación —y no únicamente el titular de los 5.000 euros— la que convierte la reforma anunciada en una de las modificaciones fiscales sobre vivienda más relevantes planteadas recientemente en Asturias.

Por ahora hay una cifra que quien esté pensando en comprar casa debería guardar:

150.000 euros.

Y otra que deberá seguir con atención:

5.000 euros.

La primera marca el importe sobre el que el Principado quiere llevar a cero determinados impuestos de la primera vivienda habitual.

La segunda es el máximo de la nueva deducción anunciada para el IRPF.

Ahora falta lo decisivo:

saber quién podrá beneficiarse realmente, desde qué fecha y con qué condiciones.