El acuerdo entre PSOE, IU y Covadonga Tomé acerca la aprobación de una norma que endurecería las sanciones a los propietarios que presionen a sus inquilinos, permitiría suspender nuevas licencias turísticas en zonas tensionadas y reforzaría el control sobre las viviendas vacías, los grandes tenedores y los contratos de alquiler fraudulentos.
La futura ley también contempla reservar un mínimo del 40 % de edificabilidad residencial para vivienda protegida en los supuestos que establezca el texto definitivo. El Principado pretende aprobarla antes de que termine octubre, aunque todavía queda una enmienda importante por resolver. Ninguna de estas nuevas medidas puede darse aún por vigente.
Asturias está a las puertas de aprobar una de las leyes que más directamente pueden afectar al patrimonio, al bolsillo y a la vida cotidiana de sus ciudadanos. Desde el precio al que se alquila una vivienda hasta la posibilidad de convertirla en alojamiento turístico, pasando por las sanciones a propietarios que presionen a sus inquilinos para que abandonen sus casas.
La negociación política de la futura Ley de Vivienda del Principado ha dado un paso decisivo.
El Gobierno autonómico, sustentado por PSOE e IU-Convocatoria por Asturias, ha alcanzado un acuerdo con la diputada Covadonga Tomé, portavoz de Somos Asturies, para incorporar un paquete de modificaciones que endurece la intervención pública en el mercado inmobiliario.
El anuncio, realizado este lunes, 19 de octubre, sitúa la aprobación de la norma mucho más cerca de convertirse en realidad.
Entre los cambios más destacados figura una medida especialmente contundente: el acoso inmobiliario pasaría a estar considerado una infracción muy grave, castigada con multas de entre 120.000 y 240.000 euros.
Pero la reforma va mucho más allá. También plantea frenar nuevas viviendas turísticas en áreas donde el precio del alquiler dificulta el acceso a una residencia habitual, perseguir los falsos contratos de temporada y facilitar la intervención de la Administración sobre determinados inmuebles.
La nueva regulación podría afectar de manera muy diferente a un inquilino de Gijón, un propietario de Llanes, una inmobiliaria de Oviedo o una empresa que acumule pisos en distintos municipios.
Estas son las claves para entender qué está cambiando, a quién afectaría y qué falta para que las medidas puedan aplicarse.
1. Multas de hasta 240.000 euros: qué se considera acoso inmobiliario
Es una de las medidas de mayor impacto del acuerdo.
La futura legislación asturiana pretende reforzar la persecución del denominado acoso inmobiliario, una práctica que consiste en ejercer presión abusiva sobre quienes ocupan legítimamente una vivienda para forzarles a abandonar el inmueble o aceptar decisiones que no desean.
La legislación estatal ya reconoce y define esta conducta. Lo que plantea ahora el acuerdo asturiano es endurecer de forma muy significativa su tratamiento sancionador.
La horquilla pactada oscila entre 120.000 y 240.000 euros, muy por encima de las sanciones de hasta 30.000 euros que se manejaban en el planteamiento inicial.
¿De qué situaciones estamos hablando?
Imaginemos a una persona que lleva veinte años viviendo de alquiler en un edificio que acaba de ser adquirido por una empresa inmobiliaria.
La empresa quiere vaciar el inmueble, reformarlo y obtener una mayor rentabilidad. Pero los contratos vigentes dificultan sus planes.
A partir de ese momento podrían producirse actuaciones como estas:
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Presionar de manera reiterada a los inquilinos para que abandonen sus viviendas.
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Generar deliberadamente condiciones de habitabilidad insoportables para forzar una salida.
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Utilizar amenazas o intimidaciones para conseguir la entrega de las llaves.
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Obstaculizar injustificadamente reparaciones esenciales con el propósito de expulsar a los residentes.
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Desarrollar otras conductas abusivas destinadas a impedir el disfrute pacífico de la vivienda.
Estas situaciones son ejemplos ilustrativos, no un catálogo cerrado de infracciones ya aprobado. Para determinar si existe acoso inmobiliario será necesario acreditar los hechos, valorar la intencionalidad y aplicar los requisitos establecidos en la legislación.
Tampoco cualquier desacuerdo entre propietario e inquilino constituye acoso. Reclamar una deuda legítima o ejercitar una acción judicial conforme a derecho no equivale, por sí solo, a cometer esta infracción.
La diferencia fundamental está en el abuso y en la finalidad de forzar una decisión no deseada.
El endurecimiento de las multas busca que estas prácticas dejen de considerarse un coste asumible dentro de determinadas operaciones inmobiliarias.
2. Freno a los pisos turísticos: no se podrían conceder nuevas licencias en determinadas zonas
Otra de las novedades afecta directamente a uno de los negocios que más ha crecido en los últimos años: el alquiler vacacional y turístico.
El acuerdo contempla la posibilidad de suspender temporalmente la concesión de nuevas licencias para viviendas vacacionales y de uso turístico en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
El razonamiento de sus promotores es sencillo: cuando resulta extraordinariamente difícil encontrar una vivienda para vivir todo el año, dedicar nuevos inmuebles residenciales al alojamiento turístico puede aumentar la presión sobre el mercado.
La medida pretende impedir que esa transformación continúe creciendo en los ámbitos especialmente afectados.
Pero aquí hay tres precisiones fundamentales.
Primera: no supondría la prohibición general de los pisos turísticos en Asturias.
La medida se vincula a territorios concretos que cuentan con una declaración de zona tensionada.
Segunda: no significa que todos los alojamientos turísticos existentes deban cerrar.
El acuerdo habla de suspensión temporal de nuevas autorizaciones, no de una clausura automática de los negocios que ya funcionan legalmente.
Tercera: la restricción también podría afectar a los cambios de titularidad.
Este último detalle tiene especial importancia económica.
Una persona que quiera vender una vivienda destinada actualmente al alquiler turístico podría encontrarse con que el nuevo propietario no puede continuar automáticamente esa explotación durante el período de suspensión, dependiendo de cómo quede redactada y se aplique la norma.
La situación de los permisos ya existentes, las transmisiones, los plazos y las posibles excepciones deberá aclararse en el texto definitivo.
3. Las 12 zonas de Asturias donde la regulación tendría especial importancia
Para comprender las consecuencias de la ley hay que identificar primero qué territorios han sido declarados tensionados.
Asturias cuenta desde el 30 de julio de 2026 con doce ámbitos reconocidos oficialmente como zonas de mercado residencial tensionado, distribuidos entre cinco concejos.
Son los siguientes:
Gijón
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Barrio de La Arena.
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Barrio de Cimadevilla.
Avilés
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Barrio de La Magdalena.
Gozón
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Luanco.
Cabrales
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Arenas.
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Poo.
Llanes
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Núcleo urbano de Llanes.
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Posada de Llanes.
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Nueva.
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Poo.
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Barro.
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Celorio.
La declaración tiene una vigencia inicial de tres años, hasta julio de 2029, sin perjuicio de las posibles prórrogas conforme a la normativa.
Es importante comprender que la declaración no se extiende automáticamente a todo el municipio.
Por ejemplo, que La Arena y Cimadevilla sean zonas tensionadas no significa que cada calle de Gijón esté sometida a idénticas condiciones.
Lo mismo ocurre con Llanes, donde se han identificado determinados núcleos y localidades.
Y existe otra diferencia esencial: las zonas tensionadas ya producen efectos sobre los alquileres conforme a la legislación estatal. Las nuevas restricciones turísticas que ahora se negocian serían medidas adicionales, pendientes de aprobación y aplicación.
4. Grandes tenedores: cinco viviendas pueden ser suficientes para estar sometido a controles especiales
La regulación de los grandes propietarios constituye otra de las piezas centrales de la negociación.
La definición general que se maneja toma como referencia la titularidad de más de diez inmuebles residenciales o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados de uso residencial, con las precisiones que establezca cada normativa.
En determinadas zonas tensionadas puede particularizarse el concepto hasta incluir a titulares de cinco o más inmuebles residenciales.
El acuerdo anunciado por Somos Asturies pretende reforzar este sistema y ampliar su alcance, incluyendo también a determinadas sociedades mercantiles vinculadas a la actividad inmobiliaria.
¿Por qué tiene importancia?
Porque no es lo mismo disponer de una segunda vivienda que controlar una cartera de pisos cuyo destino puede condicionar la oferta de alquiler en un barrio o municipio.
Los grandes tenedores pueden estar sujetos a obligaciones específicas de información, limitaciones de precios en determinadas circunstancias y mecanismos de intervención pública.
Ahora bien, existe un matiz que no debe pasarse por alto.
El proyecto original de la Ley de Vivienda, presentado en diciembre de 2025, ya contemplaba la posibilidad de reducir a cinco viviendas el umbral en las zonas tensionadas, siempre que estuviera debidamente justificado.
Por tanto, la novedad no consiste simplemente en inventar ese límite, sino en cómo se pretende ampliar o reforzar su aplicación.
La redacción final será decisiva para determinar qué propietarios quedan incluidos y cuáles son sus obligaciones concretas.
5. Viviendas vacías: más de dos años sin uso residencial pueden activar la intervención administrativa
Otro de los asuntos que aborda el proyecto es la existencia de viviendas que permanecen cerradas mientras aumenta la demanda de alojamiento.
El marco legislativo planteado considera desocupada una vivienda perteneciente a determinados grandes tenedores cuando permanece más de dos años consecutivos sin uso residencial efectivo y sin una causa que justifique esa situación.
Esto no significa que cualquier ciudadano vaya a ser sancionado por tener una segunda residencia o por mantener temporalmente desocupado un inmueble.
El régimen se dirige especialmente a los grandes propietarios y contempla causas justificadas de desocupación.
Entre ellas pueden encontrarse obras de rehabilitación, traslados laborales, problemas de salud, obligaciones familiares, procesos hereditarios no concluidos o procedimientos judiciales que impidan disponer de la vivienda.
La Administración tendría que verificar las circunstancias mediante el correspondiente procedimiento, con audiencia al interesado y las garantías legales.
El proyecto contempla también un Registro Autonómico de Viviendas Desocupadas para identificar estos inmuebles y facilitar las actuaciones públicas.
Pero hay una cuestión que conviene aclarar: tanto la definición basada en los dos años como el registro ya estaban recogidos en el proyecto original de diciembre de 2025.
El acuerdo anunciado ahora puede modificar sus condiciones de aplicación y reforzar el control, pero no supone necesariamente la creación desde cero de ambos instrumentos.
6. Contratos falsos de temporada: alquilar once meses no convierte automáticamente una vivienda en temporal
La futura legislación también quiere intervenir en una práctica que ha adquirido protagonismo en el mercado del alquiler: utilizar contratos de temporada para situaciones que, en realidad, corresponden a una residencia habitual.
El problema surge cuando la fórmula contractual se utiliza para eludir las garantías que la legislación establece para quienes viven de forma permanente en una vivienda.
Pongamos un ejemplo.
Una persona se traslada a Gijón por un trabajo indefinido, alquila un piso donde establece su residencia y el propietario le propone un contrato de once meses.
El simple hecho de fijar esa duración no demuestra que exista un alquiler de temporada auténtico.
Lo relevante es la finalidad real del arrendamiento.
Un estudiante desplazado durante un curso académico o un trabajador destinado temporalmente a Asturias pueden tener razones legítimas para formalizar un contrato temporal.
Pero otra cosa es utilizar esa modalidad de manera ficticia para esquivar el régimen jurídico de la vivienda habitual.
El acuerdo contempla sancionar expresamente los contratos de temporada simulados y reforzar la transparencia del mercado.
Esto podría afectar tanto a propietarios como a determinados operadores inmobiliarios, según las obligaciones y responsabilidades que establezca finalmente la ley.
Todavía debe concretarse el catálogo exacto de infracciones y las sanciones aplicables a cada supuesto.
7. El Principado podría adelantarse a otros compradores para adquirir viviendas
Entre las herramientas previstas figura también el reforzamiento de los derechos de tanteo y retracto.
Aunque sus nombres resulten técnicos, su funcionamiento puede explicarse fácilmente.
El derecho de tanteo permite a la Administración adquirir una vivienda en determinadas condiciones con preferencia frente a otro comprador.
El derecho de retracto permite, en los supuestos legalmente previstos, intervenir después de una compraventa realizada sin respetar ese derecho de adquisición preferente.
El proyecto original ya recogía estos mecanismos para las viviendas sujetas a protección pública.
La negociación anunciada pretende ampliar su alcance a determinadas operaciones en zonas tensionadas, con la finalidad de facilitar la incorporación de inmuebles al parque público y limitar operaciones consideradas especulativas.
Imaginemos que una empresa pone a la venta un edificio completo en una zona con fuerte demanda de alquiler.
Si esa transmisión entra en alguno de los supuestos previstos por la futura ley, la Administración podría tener la oportunidad de adquirirlo preferentemente para destinarlo a fines residenciales públicos.
No se trata de que el Principado pueda apropiarse gratuitamente de viviendas privadas.
El tanteo y el retracto son derechos de adquisición sometidos a condiciones, procedimientos y contraprestaciones económicas.
La cuestión todavía pendiente es hasta qué punto se ampliarán estas facultades sobre las viviendas del mercado libre, ya que la extensión exacta depende del articulado definitivo.
8. El 40 % para vivienda protegida: qué puede cambiar para las nuevas promociones
Otro de los puntos de mayor trascendencia para promotores y ayuntamientos es la reserva de edificabilidad destinada a vivienda protegida.
Según el paquete de enmiendas anunciado, se incorporaría una reserva mínima del 40 % para vivienda protegida, en los ámbitos y condiciones que establezca la redacción final.
La idea es que una parte significativa de la capacidad de construcción residencial quede vinculada a viviendas sometidas a un régimen de protección pública.
Por ejemplo, en un desarrollo urbanístico con capacidad para construir cien viviendas de dimensiones similares, una reserva del 40 % de edificabilidad podría traducirse, de manera orientativa, en unas cuarenta viviendas protegidas.
Sin embargo, hay que introducir una precisión técnica importante.
El porcentaje se refiere a edificabilidad residencial, no necesariamente al número exacto de pisos ni al 40 % de la superficie física del terreno.
Una promoción podría distribuir esa edificabilidad en viviendas de superficies diferentes.
Además, será necesario comprobar qué clases de suelo, actuaciones urbanísticas y zonas quedan sujetas a la obligación, y qué régimen transitorio se establece para los proyectos que ya están en marcha.
Estas cuestiones determinarán el verdadero impacto económico sobre la promoción inmobiliaria.
9. Siete enmiendas aceptadas y otra pendiente: qué se ha pactado realmente
El avance legislativo tiene una explicación política concreta.
Covadonga Tomé registró inicialmente 39 enmiendas al proyecto de ley, con las que pretendía modificar sustancialmente algunos aspectos del texto elaborado por el Gobierno.
Tras meses de conversaciones, el PSOE e IU han aceptado incorporar siete modificaciones que la diputada considera prioritarias.
Sin embargo, una octava cuestión seguía pendiente de resolver cuando se comunicó el acuerdo: la obligación de destinar las viviendas adquiridas en zonas tensionadas a uso residencial y las limitaciones a las compras masivas por parte de grandes tenedores.
La ponencia parlamentaria tenía previsto abordar esta última enmienda durante la tarde del lunes 19 de octubre.
Por eso, aunque algunas informaciones hablan de ocho enmiendas incorporadas, el dato más prudente es distinguir las siete aceptadas de la última modificación todavía pendiente de resolución.
La diferencia no es menor.
Esa enmienda podría condicionar directamente las posibilidades de inversión y el destino posterior de determinadas viviendas adquiridas en zonas tensionadas.
A falta de conocer la redacción parlamentaria definitiva, sería precipitado afirmar que todas las operaciones de este tipo quedarán prohibidas o restringidas de la misma manera.
10. Una negociación decisiva para el Gobierno de Adrián Barbón
La futura Ley de Vivienda se ha convertido también en una de las principales apuestas políticas del Ejecutivo autonómico.
El Gobierno de coalición considera que Asturias necesita herramientas propias para intervenir en un mercado en el que el incremento de los precios dificulta el acceso a un hogar, especialmente para jóvenes y familias con ingresos medios y bajos.
El consejero de Ordenación del Territorio, Urbanismo, Vivienda y Derechos Ciudadanos, Ovidio Zapico, ha defendido la necesidad de aprobar una legislación que consolide el parque público, proteja el destino residencial de los inmuebles y establezca mecanismos contra la especulación.
Por su parte, Covadonga Tomé ha presentado el resultado de las negociaciones como una transformación sustancial del proyecto.
La diputada sostiene que el texto pasa de ser una norma de mínimos a convertirse en un instrumento con capacidad para intervenir de manera efectiva en el mercado.
Pero la iniciativa también genera discrepancias.
El Partido Popular ha cuestionado reiteradamente el modelo de intervención del Gobierno asturiano y ha defendido que la prioridad debe situarse en aumentar la oferta de vivienda, movilizar suelo y facilitar la construcción.
La oposición también ha expresado reservas sobre la seguridad jurídica y el alcance de determinados mecanismos de adquisición preferente.
El debate enfrenta distintas estrategias para abordar un mismo problema: cómo aumentar la disponibilidad de viviendas a precios asumibles y qué papel debe tener la Administración en su regulación.
11. Lo que ya está vigente y lo que todavía no se puede aplicar
Este es, probablemente, el aspecto más importante para cualquier ciudadano que esté pensando en alquilar, comprar, vender o destinar una vivienda al turismo.
La futura Ley de Vivienda de Asturias todavía no ha sido aprobada.
Eso significa que las nuevas sanciones de hasta 240.000 euros, las posibles suspensiones de autorizaciones turísticas y el resto de modificaciones que se están negociando no pueden presentarse como obligaciones ya exigibles por esta futura norma.
Sin embargo, eso tampoco significa que Asturias carezca actualmente de regulación.
La legislación estatal de vivienda y de arrendamientos ya establece derechos y obligaciones para inquilinos y propietarios.
Además, las doce zonas tensionadas declaradas este verano tienen efectos jurídicos en vigor desde el 30 de julio de 2026.
En ellas ya se aplican determinadas reglas sobre la fijación de rentas en nuevos contratos de vivienda habitual, según las características del inmueble, el contrato anterior y la condición del propietario.
También existen mecanismos de prórroga extraordinaria y referencias de precios en los supuestos establecidos legalmente.
Estas disposiciones no deben confundirse con las nuevas medidas autonómicas todavía pendientes.
La futura ley podría incorporar obligaciones adicionales y desarrollar los instrumentos de intervención de la comunidad autónoma.
12. ¿Qué sucederá con los propietarios particulares?
Una de las preguntas más frecuentes es si la nueva ley afectará de la misma manera a todos los propietarios.
La respuesta es no.
Las medidas anunciadas distinguen entre diferentes situaciones.
Un propietario que dispone de una vivienda alquilada legalmente no se encuentra en la misma posición que una sociedad inmobiliaria que administra decenas de inmuebles.
Del mismo modo, tener una segunda residencia utilizada durante las vacaciones no equivale automáticamente a mantener una vivienda desocupada de forma injustificada a los efectos del régimen previsto para grandes tenedores.
Y tampoco existe identidad entre un alojamiento turístico autorizado y una vivienda que pretende incorporarse por primera vez a esa actividad en una zona tensionada.
La clave será el uso real del inmueble, su ubicación, las características de su titular y el supuesto concreto regulado por la ley.
Por ello, la aprobación del texto deberá ir acompañada de información comprensible que permita a los ciudadanos conocer sus derechos y obligaciones sin depender exclusivamente de interpretaciones comerciales o mensajes políticos.
13. ¿Y los inquilinos? Más protección, pero ningún descenso automático del alquiler
Para quienes viven de alquiler, el anuncio representa un posible refuerzo de las garantías frente al acoso, el fraude contractual y determinadas prácticas abusivas.
También busca preservar el uso residencial de viviendas en áreas donde la presión turística o inmobiliaria dificulta encontrar alojamiento estable.
Pero existe una diferencia fundamental entre aprobar instrumentos de intervención y conseguir resultados inmediatos.
La futura Ley de Vivienda no implica que todos los alquileres vayan a bajar automáticamente.
Tampoco supone que los propietarios estén obligados, con carácter general, a reducir cualquier renta vigente.
Los efectos concretos dependerán de la legislación aplicable a cada contrato y de cómo se ejecuten las nuevas medidas.
La Administración tendrá que demostrar si las restricciones contribuyen a incrementar la disponibilidad de viviendas habituales y si las medidas de protección ofrecen resultados medibles.
Igualmente, será necesario observar su impacto sobre la oferta de alquiler, la actividad de pequeños propietarios, las inversiones inmobiliarias y los negocios turísticos afectados.
14. ¿Cuándo podría entrar en vigor la nueva Ley de Vivienda?
El objetivo político anunciado es que la Junta General del Principado apruebe la ley antes de finalizar octubre.
Para ello todavía será necesario culminar la tramitación parlamentaria, cerrar las enmiendas pendientes y someter el texto a los procedimientos y votaciones correspondientes.
Después deberá producirse su publicación oficial y cumplirse el régimen de entrada en vigor que finalmente establezca la propia norma.
Algunas previsiones podrían requerir, además, desarrollo reglamentario o actuaciones administrativas específicas para desplegar todos sus efectos.
Por tanto, no existe todavía una fecha que permita afirmar que las nuevas sanciones o restricciones comenzarán a aplicarse de forma generalizada.
Una ley que puede cambiar las reglas del mercado inmobiliario asturiano
La vivienda se ha convertido en uno de los asuntos que más preocupan a quienes intentan emanciparse, formar una familia, trasladarse por motivos laborales o simplemente permanecer en el barrio donde han vivido toda su vida.
La futura Ley de Vivienda pretende responder a esa realidad con una intervención más intensa de los poderes públicos.
Si las medidas anunciadas se incorporan finalmente al texto y superan la votación parlamentaria, Asturias dispondrá de nuevos instrumentos para sancionar el acoso inmobiliario, intervenir sobre determinadas viviendas desocupadas, limitar la expansión turística en áreas tensionadas y reforzar la promoción residencial protegida.
No obstante, la eficacia de la regulación no podrá medirse únicamente por la cuantía de sus multas o el número de restricciones aprobadas.
Habrá que conocer cuántas viviendas salen realmente al mercado residencial, cómo evolucionan los precios, qué ocurre con las nuevas promociones y si los ciudadanos encuentran más facilidades para acceder a un hogar.
La ley se acerca a su aprobación con multas que pueden alcanzar los 240.000 euros y nuevas restricciones sobre el mercado inmobiliario. Pero su auténtica prueba no estará en el Boletín Oficial, sino en las viviendas que los asturianos puedan llegar a alquilar o comprar a precios que puedan pagar.
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