En Asturias ya no se espera a la herencia. Cada vez más padres y abuelos están entregando en vida sus viviendas a hijos y nietos ante una realidad incontestable: los precios de los pisos están expulsando a una generación entera del mercado inmobiliario. Lo que antes era una decisión puntual se ha convertido en tendencia estructural.
Los datos son rotundos. Entre 2017 y 2024, las donaciones de viviendas en España crecieron un 67,8%, pasando de 32.623 a 54.733 inmuebles transmitidos en vida. En paralelo, en 2024 se registraron 403.854 viviendas heredadas. Si se suman ambas cifras, el volumen de inmuebles que cambian de manos dentro del ámbito familiar equivale a casi el 64% de todas las compraventas realizadas ese año (721.042 operaciones). Es decir: la familia ya compite con el mercado como vía principal de acceso a la vivienda.
Asturias, entre la presión fiscal y el envejecimiento
En el Principado se formalizaron en 2024 34.360 actos notariales vinculados a mayores (testamentos, herencias, donaciones y otros instrumentos patrimoniales). Más de la mitad fueron testamentos: 18.261, lo que representa el 53,1% del total.
Pero hay un dato que sitúa a Asturias en el foco nacional: es la comunidad con mayor intensidad de actividad notarial por población, con 3.403 actos por cada 100.000 habitantes, por delante de Castilla y León, Comunidad Valenciana, Cataluña o País Vasco. El crecimiento desde 2017 ha sido del 26,2%.
Detrás de estas cifras hay dos factores claros:
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Un mercado inmobiliario tensionado, donde los jóvenes necesitan ayuda familiar para acceder a la propiedad.
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Un fuerte envejecimiento poblacional, que anticipa una gran transferencia de patrimonio en las próximas décadas.
Los notarios lo tienen claro: esta tendencia irá a más. El volumen de patrimonio acumulado por generaciones mayores y la dificultad de emancipación de los jóvenes dibujan un escenario en el que las transmisiones intergeneracionales serán clave en la economía española.
Donar no es gratis: el peaje fiscal asturiano
El fenómeno no se explica solo por solidaridad familiar. También por diferencias fiscales entre territorios.
Donar una vivienda en vida implica afrontar varios impuestos:
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Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que depende de cada comunidad autónoma.
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Plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno.
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Ganancia patrimonial en el IRPF del donante, aunque no reciba dinero.
Y aquí Asturias marca distancia. Es una de las comunidades donde más se paga por heredar o donar patrimonio elevado. En 2022, la recaudación del impuesto sobre sucesiones y donaciones creció un 22,9%, hasta alcanzar los 114 millones de euros, el mayor incremento del país.
La diferencia con otras autonomías es abismal. El ejemplo es contundente:
Un soltero de 30 años que hereda bienes por valor de 800.000 euros (incluidos 200.000 de vivienda) pagaría en Asturias 103.135 euros de impuesto. En comunidades como Cantabria, Galicia, Andalucía o Baleares, no pagaría nada por esa misma herencia.
Asturias elevó en 2017 el mínimo exento hasta los 300.000 euros para descendientes, ascendientes y cónyuges, pero por encima de esa cifra la carga fiscal es de las más altas del país. Y eso está influyendo en la planificación patrimonial de muchas familias.
La familia como red de seguridad
Más allá de los números, lo que está ocurriendo tiene una lectura social profunda. En un contexto de salarios ajustados y precios en máximos, la vivienda vuelve a depender del patrimonio previo. Quien tiene padres con casa, tiene una oportunidad. Quien no, lo tiene mucho más difícil.
Las compraventas han mostrado fuertes oscilaciones en los últimos años —con caídas acusadas en 2020 y máximos superiores a 720.000 operaciones en 2022 y 2024—, pero las herencias se mantienen estables y las donaciones crecen sin freno. Eso indica algo claro: el acceso a la vivienda está dejando de ser solo una cuestión de mercado para convertirse en una cuestión familiar.
Lo que viene: una ola patrimonial
El envejecimiento poblacional augura una transferencia masiva de bienes en las próximas décadas. La pregunta no es si habrá más donaciones y herencias, sino cómo impactará eso en el mercado inmobiliario y en la desigualdad generacional.
En Asturias, donde el envejecimiento es especialmente acusado y la fiscalidad sigue siendo elevada frente a otras comunidades, el debate está servido. Mientras el mercado empuja al alza los precios, las familias actúan como amortiguador. Y cada vez lo hacen antes.
La herencia ya no espera al testamento. En el Principado, la casa se entrega en vida para que los hijos puedan empezar la suya.
