España se adentra en 2026 con un problema silencioso que amenaza con convertirse en una emergencia social de primer orden: la mayor revisión masiva de contratos de alquiler de las últimas décadas. Más de 630.000 contratos firmados en 2021, en plena salida de la pandemia, están a punto de expirar, lo que puede afectar directamente a cerca de 1,6 millones de personas en todo el país.

El escenario es explosivo: miles de hogares que han vivido durante cinco años protegidos por contratos con rentas moderadas se enfrentan ahora a renovaciones que, si se ajustan a precios de mercado, pueden disparar el coste de la vivienda muy por encima de la capacidad económica de muchas familias.

Del optimismo postpandemia al choque con la realidad

El año 2021 marcó un récord de contratos de alquiler en España. Tras meses de restricciones, mudanzas aplazadas y cambios vitales, el mercado se reactivó con fuerza. Muchas personas firmaron entonces contratos en un contexto de precios relativamente contenidos y con la expectativa de estabilidad.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que estos contratos se prorrogan automáticamente durante cinco años si el inquilino cumple sus obligaciones y el propietario no alega causas excepcionales. Ese blindaje legal ha funcionado como un dique frente a subidas bruscas. Pero ahora, al llegar al final del ciclo, ese dique desaparece.

El problema es que el mercado que se van a encontrar estos inquilinos no tiene nada que ver con el de 2021.

Un mercado disparado: las cifras que explican el conflicto

Entre noviembre de 2021 y noviembre de 2025, el índice de precios al consumo en Asturias se incrementó un 16,2%. Ese dato suele ser la referencia habitual para actualizar rentas dentro de un contrato vigente.

Pero el precio real de los nuevos alquileres ha crecido mucho más. En Asturias, la renta media para entrar a vivir en un piso ha pasado de 570 euros mensuales en 2021 a 760 euros en 2025, un incremento cercano al 33%. En otros territorios del país, la evolución ha sido incluso más agresiva.

Según las estimaciones del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, la subida media nacional a la que se enfrentarán los contratos que se renueven en 2026 rondará los 1.735 euros anuales. Sin embargo, el impacto varía enormemente según la comunidad autónoma:

• Islas Baleares: hasta 4.615 euros más al año.

• Comunidad Valenciana: alrededor de 2.686 euros.

• Canarias: cerca de 2.267 euros.

• Madrid: unos 2.042 euros.

• Asturias: entre 1.000 y 1.800 euros anuales, según el escenario.

• Extremadura y Castilla y León: subidas algo más contenidas, por debajo de los 1.000 euros.

Estas cifras no son abstractas: suponen incrementos mensuales de entre 90 y casi 400 euros, dependiendo del territorio.

Asturias: 28.000 personas ante un posible golpe económico

En el caso concreto del Principado, el análisis ministerial estima que 13.870 contratos firmados en 2021 finalizarán en 2026, lo que afectará directamente a 28.433 personas. Es una cifra suficiente para alterar el equilibrio social del mercado de vivienda asturiano.

Si los propietarios aprovechan la renovación para ajustar las rentas a precios actuales, la subida media podría situarse en torno a 1.800 euros al año, una cifra que el propio ministerio califica de “inasumible” para muchos hogares.

Desde el Gobierno del Principado se reconoce la preocupación. El consejero responsable de la materia ha reclamado al Ejecutivo central que actúe y no permita que cientos de miles de personas en toda España entren en situación de vulnerabilidad. En su entorno se insiste en que el problema no se resuelve solo con parches, y que la solución de fondo pasa por reforzar el parque de vivienda pública y evitar subidas descontroladas.

Un pulso político dentro del Gobierno central

La crisis del alquiler ha abierto además una brecha política dentro del propio Gobierno de coalición. Desde el ministerio controlado por Sumar se defiende la aprobación urgente de un real decreto-ley que limite las subidas en las renovaciones de contratos y obligue a aplicar únicamente índices oficiales como el IPC, evitando que los precios salten directamente al nivel del mercado actual.

El Ministerio de Vivienda, en manos del PSOE, mantiene una posición más cauta. Prefiere apostar por la declaración de zonas tensionadas, un mecanismo que permite fijar límites a los precios del alquiler en barrios o municipios con especial presión inmobiliaria, pero evita imponer topes generales en todo el país.

Este desacuerdo interno añade incertidumbre a un calendario que corre en contra de los inquilinos.

Casos reales: de 500 a 650 euros sin cambiar de casa

Mientras el debate político se prolonga, los primeros avisos ya han empezado a llegar a los buzones. Para rescindir un contrato o renegociarlo, el propietario debe comunicarlo con al menos cuatro meses de antelación, y ese proceso ya está en marcha.

En Asturias, los sindicatos de inquilinos han empezado a recibir casos concretos:
– Alquileres que pasan de 500 a 650 euros mensuales.
– Pisos que suben de 475 a 625 euros en una sola renovación.

Son propietarios que consideran que su vivienda está por debajo del precio de mercado y quieren recuperar poder adquisitivo. Para los inquilinos, sin embargo, estas subidas significan destinar más del 40% de sus ingresos a la vivienda, una frontera clara de riesgo económico.

El factor añadido: el fin de la moratoria de desahucios

A este escenario se suma otro elemento clave: el 31 de diciembre expira la moratoria que impide los desahucios de personas en situación vulnerable, una medida aprobada tras la pandemia que habría evitado alrededor de 60.000 desalojos en todo el país.

Su prórroga depende ahora de que haya acuerdo en el Congreso. Si no se renueva, el cóctel será aún más peligroso: subidas de alquiler, contratos no renovados y menos protección legal para quienes no puedan asumir los nuevos precios.

Mucho más que un problema de vivienda

Lo que está en juego no es solo el precio del alquiler. Es la capacidad de miles de familias para permanecer en sus barrios, mantener redes sociales, conservar empleos cercanos y evitar un desplazamiento forzoso hacia zonas más baratas y peor conectadas.

La gran revisión de contratos de 2026 será una prueba de estrés para el modelo de vivienda en España. Si el Estado no interviene con medidas claras y coordinadas, el riesgo es que el ajuste lo haga el mercado a golpe de expulsión silenciosa.

Para Asturias, y para el conjunto del país, el alquiler ha dejado de ser una cuestión económica. Se ha convertido en un problema político, social y estructural que ya no admite más demoras.