Los locales comerciales cerrados podrían ser parte de la solución al problema de la vivienda en Oviedo. Con el metro cuadrado disparado y cientos de bajos sin actividad, cada vez más inversores y particulares estudian reconvertirlos en pisos. Una tendencia que ya arrasa en Madrid y Barcelona y que empieza a tomar cuerpo en la capital asturiana.

Fuertes Acevedo, Coronel Bobes, Ciudad Naranco... Calles donde hace años los escaparates eran vida, hoy son persianas bajadas, letreros de “Se alquila” descoloridos y locales que se han quedado sin futuro. Pero quizá esa ruina silenciosa sea la puerta de entrada a una nueva oportunidad: convertir los bajos comerciales en viviendas.

La idea, que ya es una realidad en grandes ciudades, comienza a ganar terreno en Oviedo. La Oficina Municipal de Vivienda, abierta hace apenas cuatro meses en Cimadevilla, ha recibido 160 consultas y una de cada cuatro tiene que ver con este tipo de reconversiones. La subida del precio del metro cuadrado, la escasez de oferta y los locales cerrados han encendido una chispa: ¿y si los viejos comercios pudieran transformarse en hogares?

De problema urbano a oportunidad residencial

En una ciudad donde el precio medio de la vivienda supera los 2.000 euros por metro cuadrado, y donde en zonas como el casco histórico se eleva hasta los 2.588 €, muchos compradores han empezado a mirar hacia abajo. Literalmente.
Los bajos comerciales, según datos de la Asociación de Inmobiliarias de Oviedo (Asiovi), se pueden adquirir entre un 30 % y un 40 % más baratos que un piso convencional. Es decir, un local de 90 metros en Fozaneldi o Tenderina puede rondar los 75.000 €, frente a los más de 110.000 € que costaría una vivienda en la misma zona.

Pero el ahorro en el precio inicial tiene su reverso: el coste de la transformación.
“Hay que hacer muy bien los números”, advierte José Ramón Alonso, presidente de Asiovi. “Si el local no tiene luz natural, si hay que abrir huecos, reforzar muros, aislar o elevar el suelo, la factura puede dispararse. No es la panacea, pero sí una opción con futuro para barrios llenos de locales sin vida”.

Una tendencia que gana terreno en toda España

Lo que en Oviedo empieza, en Madrid y Barcelona ya es fiebre.
Según datos de Idealista, en España se han realizado casi 28.000 cambios de uso a vivienda desde 2021, y una parte importante corresponde a locales comerciales reconvertidos.
Un estudio de Inmodiario estima que si se aprovechara todo el stock de locales vacíos, el parque residencial nacional podría crecer un 24 %.
Y es que el fenómeno tiene lógica económica: los precios de los locales se han desplomado mientras que los de la vivienda no dejan de subir. Donde antes había un escaparate vacío, puede haber ahora un salón con luz.

En ciudades costeras como Gijón, la práctica ya se extiende. “En la Arena, si consigues un bajo bien situado y lo transformas con gusto, puedes venderlo a precios altísimos por la cercanía a la playa”, explica Ricardo Miguélez, miembro de Asiovi. “En Oviedo el margen es menor, pero si tienes el bajo en propiedad, puede ser una gran inversión”.

Requisitos, licencias y costes: el camino no es sencillo

Convertir un local en vivienda no es tan fácil como colgar una cortina y pintar las paredes.
La normativa exige mínimo 35 metros cuadrados, ventilación y ventanas exteriores, además de cumplir con las condiciones de habitabilidad y eficiencia energética.
A eso se suman el proyecto técnico de un arquitecto, las tasas municipales, los permisos autonómicos y los costes de obra.

En Oviedo, el precio medio de reconversión ronda los 1.788 euros por metro cuadrado, aunque puede oscilar entre 900 y 2.750 €/m², según la complejidad del caso.
“En muchos locales antiguos hay humedades, desniveles o poca altura de techo. Es viable, pero no barato”, apunta Antonio Vega, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Asturias.
“Si los bajos son muy baratos, sí compensa. Pero hay que estudiarlo bien. No todo vale”.

El PSOE ovetense ha pedido además regular la figura del cambio de uso para evitar que estas nuevas viviendas acaben convertidas en pisos turísticos, un fenómeno que ya ha distorsionado el mercado en el centro de la ciudad.

Cuando el comercio muere, la vivienda renace

La crisis del pequeño comercio ha dejado en Asturias cientos de locales cerrados.
Según estimaciones de asociaciones de comerciantes, más de 3.500 locales permanecen vacíos en la región.
La pandemia y el auge de las compras online remataron una tendencia que venía de años atrás: tiendas familiares que cerraron sin relevo y calles que perdieron actividad.
La reconversión en vivienda no solo aliviaría la presión inmobiliaria, sino que podría reactivar la vida de los barrios.

“Es una forma de coser ciudad”, resume un arquitecto de Dolmen Studio, autores de uno de los primeros proyectos de reconversión en Oviedo: un antiguo local dividido en dos viviendas luminosas con terraza interior.
“Donde antes había persianas bajadas, ahora hay luces de cocina encendidas. Eso cambia la calle”.

El mapa asturiano del cambio

• Precio medio de vivienda en Oviedo: 2.089 €/m² (+17,4 % anual)

• Precio medio de alquiler: 10,3 €/m² (+10,3 %)

• Locales en venta fuera del centro: 30 %–40 % más baratos que las viviendas

• Viviendas vacías en la ciudad: 18.582 (el 21 % del parque total)

La Agenda Urbana del Ayuntamiento, con horizonte 2030, recomienda rehabilitar edificios, ampliar las ayudas al alquiler y fomentar el uso residencial de espacios en desuso. Y en esa estrategia, los bajos comerciales pueden jugar un papel clave.

Asturias ante una oportunidad

El alcalde, Alfredo Canteli, lo ha dicho abiertamente: “Hay que transformar muchos bajos que no tienen futuro comercial en viviendas asequibles”.
La clave será hacerlo sin caer en la especulación, con control público y respeto a la normativa.
Pero si Oviedo consigue articular un modelo claro, podría convertirse en ejemplo para el norte: aprovechar el patrimonio urbano que ya existe para responder a una necesidad real.

Porque en una ciudad donde cada metro cuadrado cuenta, quizá el futuro de la vivienda no esté en construir más, sino en transformar mejor.
Y si se hace bien, el nuevo filón del ladrillo asturiano no saldrá del suelo: ya está ahí, agachado tras las persianas bajadas.