La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, ha supuesto un cambio sustancial en el régimen a que se refiere que, como es sabido, es el de la regulación de las comunidades de propietarios.
La Ley señala en el artículo 3 que corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y, además, la copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. Para determinar cómo deben utilizar los propietarios esos elementos, y contribuir a los gastos y cargas que generen, a cada piso o local se le atribuye una cuota de participación y así lo indica el citado artículo. Tanto en el Título Constitutivo (escritura de división horizontal otorgada normalmente por el promotor) como por acuerdo unánime de los propietarios puede determinarse que solo uno o varios de éstos utilicen en exclusiva alguno de estos elementos, respondiendo frente a la comunidad de los daños o desperfectos que sean consecuencia de su conducta.
Pero donde verdaderamente la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal supone una modificación importante es en lo relativo a las obras que vienen reguladas en el artículo 10. Este precepto ya había sido modificado por la Ley 51/2003 y desde entonces ya exigía la realización de las obras necesarias para que el inmueble y sus servicios reuniesen las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, y además exigía que la comunidad debía llevar a cabo las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios al objeto de que también reunieran las condiciones antes referidas. Ahora bien, la determinación de las obras a realizar y la forma de ejecutarlas lo decidía la Junta de Propietarios, la cual podía autorizar también un arbitraje o un dictamen técnico al respecto cuando las circunstancias lo requirieran. Si la Junta adoptaba una postura pasiva o muy restrictiva, hasta podía llegar a frustrar la iniciativa de los propietarios que pretendían ejecutar esas obras.
La modificación del precepto obedece a un criterio muy favorable a la ejecución de las obras y aunque reduce los apartados de 5 a 3, su regulación es mucho más detallada, pues incluye supuestos que no estaban contemplados en la norma modificada.
Contiene una primera afirmación inquietante, ya que recoge una serie de actuaciones en las que no se requiere acuerdo previo de la Junta, aunque impliquen modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos y tampoco es obligatorio que sean impuestas por las Administraciones Públicas, bastando que medie la previa instancia de los propietarios.
Estas actuaciones son más amplias que antes y comprenden los trabajos y obras necesarias para mantener el inmueble, sus servicios y las instalaciones comunes y, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las de ornato y las impuestas por la Administración para cumplir el deber de conservación, las requeridas a instancia de los propietarios en cuyo departamento vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas mayores de 70 años y cualquier otro derivado de la imposición por parte de la Administración del deber de conservación. Dichas obras pueden ser de instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos o electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente, descontadas las subvenciones públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Se favorece, por tanto, la realización de las obras, pues antes eran obligatorias únicamente cuando su importe total no superara el montante de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Además, basta con que un propietario que reúna los requisitos aludidos solicite esas obras para que deban ejecutarse aunque excedan del límite antes indicado, siempre que el resto del coste sea asumido por el que las solicita. En definitiva, se deja en manos de un propietario la decisión de la ejecución de las obras por el hecho de que vivan o trabajen en su departamento personas de más de 70 años aunque éstas no tengan limitaciones para poder acceder a su vivienda, supuesto que carece de cierta lógica salvo que se trate de discapacitados, caso este último al que debería estar restringida la ejecución de la obra.
La nueva redacción que la Ley 8/2013 da al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que hace es postergar el papel nuclear que la Junta de Propietarios venía desempeñando como órgano decisorio y que le reconocen los artículos 13, 14, 16, 17, 18 y 19 de la Ley, y esta relegación se hace tanto en relación a las Administraciones Públicas -lo que únicamente tendría lógica cuando las obras a realizar requieran las pertinentes licencias- como también respecto a los propietarios por cuanto que las actuaciones que relatan los epígrafes a), b) c) y d) del apartado 1 del nuevo artículo 10, tienen el carácter de obligatorias y tienen que ser costeadas por todos los propietarios.
El precepto, en su afán de garantizar las obras, amplía las obligaciones del propietario incluyendo las de ornato, lo que parece un poco exagerado. Además, la afección real va a extenderse a todas ellas.
En definitiva, podemos afirmar que el tratamiento que la Ley 8/2013 da a las obras es muy favorable a su realización, aunque las consecuencias pueden ser muy gravosas para muchos propietarios que son los que sufrirán el coste de las mismas.
Ciertamente, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 51/2003, ya exigía la realización de obras para que el inmueble y sus servicios reunieran las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, y esa redacción señalaba que la comunidad debía llevar a cabo las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios para que reúnan las condiciones antes indicadas. Ahora bien, se respetaba el papel central de la Junta de Propietarios como órgano decidor, aunque también podía someter la cuestión a un arbitraje o dictamen técnico. Cierto que la Junta podía adoptar una postura pasiva o muy restrictiva que podía perjudicar a los que querían realizar esas obras, pero el cambio operado es copernicano.
Como ya indicábamos, la modificación que ahora se introduce propicia y favorece la ejecución de obras.
En esa misma dirección se obliga a los propietarios que quieran alquilar sus viviendas a efectuar una serie de gastos para acreditar la eficiencia energética de los edificios, como si no fueran sufridotes directos y pasivos de las consecuencias de la crisis.
Hay que tener en cuenta, además, que al momento actual los propietarios carecen de cauces representativos para exponer sus reivindicaciones, que antaño sí tenían a través de las desaparecidas Cámaras de la Propiedad Urbana.
Llegados a este punto conviene clarificar cómo se deben interpretar y compaginar los artículos 9, 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, sobre todo en cuanto se refiere al papel del Presidente de la Comunidad, del Administrador y de la Junta de Propietarios.
Es ésta una cuestión espinosa que incluso fue foco de atención en unas recientes jornadas organizadas por el Colegio de Abogados y la Escuela de Práctica Jurídica de Oviedo, en las que se dio fe de la controversia suscitada por cuanto que se mantuvieron criterios distintos.
Partiendo de la base de que hay actuaciones obligatorias, en mi opinión sigue conservando un papel central la Junta de Propietarios. La reforma de 2013 no modificó las funciones del Presidente, que siguen siendo las de representar a la Comunidad en juicio y, fuera de él, en todos los asuntos que le afecten, pero no puede tomar decisiones; tampoco las puede tomar el Administrador que, además, no tiene carácter obligatorio, al igual que el Secretario.
En definitiva, podemos afirmar como corolario que la Junta de Propietarios, a pesar de que ya no tiene el papel central que antes ocupaba, sí tiene aún competencias importantes que le reconoce el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto se refiere al funcionamiento de la Comunidad, y en lo que atañe a las actuaciones que la nueva redacción del artículo 10 impone ahora como obligatorias, le compete la distribución del importe de las derramas, elección del presupuesto y determinación de la forma de pago.
José Ignacio Álvarez Sánchez
Magistrado
